Основной налог на приобретение 2021 г.
При приобретении имущества в Германии обычно с покупателя взимается основной налог на покупку недвижимости в Германии. Расчетной основой является цена покупки, по которой в зависимости от федеральной земли взимается от 3,5% до 6,5% налога на покупку земли. Этот налог относится к дополнительным расходам на покупку (используйте наш калькулятор дополнительных затрат на покупку для расчета всех дополнительных услуг ) и поэтому должен учитываться в плане финансирования при покупке недвижимости. Какова налоговая ставка в настоящее время в вашем регионе и как рассчитать основной налог на приобретение? Мы ответим вам на 7 самых важных вопросов здесь.
1. Срок погашения основного налога на приобретение
После того, как продавец недвижимости найдет покупателя на свою недвижимость, продажа должна быть нотариально заверена. В договоре купли-продажи определяется, должен ли покупатель или продавец платить основной налог на приобретение, так как по закону сначала предыдущий владелец и покупатель являются общими налоговыми должниками (§13 № 2 GrEStG). Как правило, покупателю назначается уплата основного налога на приобретение.
После получения заверения нотариус отправляет подписанный договор купли-продажи в компетентный налоговый орган, который затем присоединяется к обремененной стороне с уведомлением о налоге на покупку земли. Налог должен быть уплачен через месяц после оглашения налогового уведомления. Но налоговое ведомство может установить более длительный срок оплаты (см. Закон о налоге на приобретение (GrEStG) §15 срок уплаты налога).
После того, как налог на приобретение земли был оплачен покупателем, налоговое ведомство выдает так называемое свидетельство о безопасности, которое является обязательным условием для конвертации собственности в земельном кадастре.
2. Как рассчитывается основной налог на покупку недвижимости в Германии?
Налог на приобретение земли рассчитывается на основе суммы текущей налоговой ставки на приобретение земли в вашем регионе и нотариально заверенной покупной цены в договоре купли-продажи . Например, если вы хотите купить недвижимость в Шлезвиг-Гольштейне (6,5% налог на покупку, по состоянию на январь 2021 года) по цене покупки в размере 250 000 евро (согласно договору купли-продажи), то взимается 16 250 евро, которые налоговое ведомство получает от вас.
- Основной налог на приобретение = цена покупки * текущая ставка налога на приобретение земли в регионе
Совет к продаже недвижимости :Основной налог на приобретение взимается всякий раз, когда объект покупается, и, следовательно, является одной из дополнительных затрат на покупку. Поскольку здесь от несколько тысяч евро быстро поступают покупателю недвижимости как дополнительные расходы, это обязательно следует учитывать при финансировании недвижимости.
3. Какие регионы увеличили налог на покупку недвижимости в Германии?
Только с 01 сентября 2006 года федеральные земли могут самостоятельно устанавливать налоговую ставку (см. ст. 105 абс. 2a Satz 2 GG). Это новое регулирование, которое страны используют, привело к почти повсеместному увеличению налога на покупку земли. Причиной увеличения считается консолидация государственных финансов. Предыстория-плохое бюджетное положение стран и, следовательно, желание добыть больше денег в казну.
В 2014 году налог на покупку недвижимости в Германии был увеличен во многих федеральных землях, включая Берлин, Бремен, Гессен, Нижнюю Саксонию или Шлезвиг-Гольштейн. Северный Рейн-Вестфалия по состоянию на 01.01.2015 увеличил налог на приобретение земли с 5,0% до 6,5%. Кроме того, Саар увеличивает налог на приобретение земли до 6,5%. С 01.01.2017 теперь покупатели недвижимости в Тюрингии также должны платить 6,5% налога на покупку земли. По состоянию на 01.07.2019 налог на приобретение земли также был увеличен до 6,0% в Мекленбурге-Передней Померании.
Лидерами в текущем сравнении с 6,5% являются страны Бранденбург, Шлезвиг-Гольштейн, Северный Рейн-Вестфалия, Саар, а в последнее время Тюрингия и Мекленбург-Передняя Померания.
Для покупателей недвижимости не очень хорошая новость, потому что чем выше ставка налога, тем выше дополнительные расходы на покупку при той же цене покупки.
4. Таблица: Каков основной налог на приобретение в каком регионе? (По состоянию на 01.01.2021 г.):
В Германии основной налог на приобретение отличается от региона к региону. В этой таблице показано изменение основного налога на приобретение до и после последнего повышения. Кроме того, на примере показано, насколько высок основной налог на покупку будет актуальным при цене покупки в размере 200 000 евро. Различия между отдельными регионами отчасти существенны. Таким образом, покупатели недвижимости в Шлезвиг-Гольштейне платят почти в два раза больше налога на покупку земли, чем в Баварии!
Обзор основного налога на приобретение по федеральным землям:
| ФЕДЕРАЛЬНАЯ ЗЕМЛЯ | НАЛОГОВАЯ СТАВКА старая | УВЕЛИЧЕНИЕ начиная с | НАЛОГОВАЯ СТАВКА НОВАЯ | ЦЕНА ПОКУПКИ: 200.000 € |
| Баден-Вюртемберг | 3,5 % | 05.11.2011 | 5,0 % | 10.000 € |
| Бавария | 3,5 % | никаких изменений | 7.000 € | |
| Берлин | 4,5 % | 01.01.2014 | 6,0 % | 12.000 € |
| Бранденбург | 5,0 % | 01.07.2015 | 6,5 % | 13.000 € |
| Бремен | 4,5 % | 01.01.2014 | 5,0 % | 10.000 € |
| Гамбург | 3,5 % | 01.01.2009 | 4,5 % | 9.000 € |
| Гессен | 5,0 % | 01.08.2014 | 6,0 % | 12.000 € |
| Мекленбург-Передняя Померания | 5,0 % | 01.07.2019 | 6,0 % | 10.000 € |
| Нижняя Саксония | 4,5 % | 01.01.2014 | 5,0 % | 10.000 € |
| Северный Рейн-Вестфалия | 5,0 % | 01.01.2015 | 6,5 % | 13.000 € |
| Рейнланд-Пфальц | 3,5 % | 01.03.2012 | 5,0 % | 10.000 € |
| Саар | 5,5 % | 01.01.2015 | 6,5 % | 13.000 € |
| Саксония | 3,5 % | никаких изменений | 7.000 € | |
| Саксония-Анхальт | 3,5 % | 01.03.2012 | 5,0 % | 10.000 € |
| Шлезвиг-Гольштейн | 5,0 % | 01.01.2014 | 6,5 % | 13.000 € |
| Тюрингия | 5,0 % | 01.01.2017 | 6,5 % | 13.000 € |
по состоянию на 01.08.2019
5. Когда налог на покупку земли не взимается?
Частные покупатели недвижимости:
Только в исключительных случаях можно избежать налога на приобретение земли. Таким образом, при приобретении земли в случае смерти или при приобретении земли в рамках дарения налог на земельную покупку не взимается. Но и эти операции могут повлечь за собой налогообложение. Основой для этого являются положения в Законе о налоге на наследство и дарение (см. Налог на наследство). Кроме того, не облагается налогом приобретение земельного участка в размере менее 2500 евро Покупная цена (в соответствии с §3 № 1 Закона о земельном налоге).
Основным налогом на приобретение является также продажа родственникам 1-й степени. В соответствии с §3 Основного закона о налоге на приобретение (GrEStG) продажи супругам, партнерам по жизни или детям освобождаются от налогообложения. Таким образом, нет необходимости платить налог на покупку земли, если, например, отец продает недвижимость сыну.
Компании и институциональные инвесторы:
Компании, которые покупают недвижимость, могут использовать так называемые Share Deals, чтобы не платить основной налог на покупку: при этом они на самом деле покупают не недвижимость , а акции компании, которая владеет этой недвижимостью. Максимум 94,9 процента в компании компания может приобрести без уплаты налога на имущество. Однако через пять лет участие может быть увеличено до 100 процентов.
Этот подход подвергается критике, поскольку он используется фирмами в качестве налоговых лазеек. Кроме того, частным домохозяйствам такой вариант не доступен.
Таким образом, федеральное правительство планирует ужесточить правила: таким образом, компании должны иметь возможность приобрести 90 вместо 95 процентов акций без налога на покупку, а срок удержания будет увеличен с пяти до 10 лет. Соответствующий закон должен быть принят в первом полугодии 2020 года. Критики отмечают, что ужесточения недостаточно, чтобы уменьшить уклонение от налогов. Например, они требуют снижения лимита до 75 процентов.
6. Можно ли сохранить, уменьшить или даже обойти основной налог на покупку недвижимости в Германии?
За исключением исключительных случаев, упомянутых в пункте 5, таких как приобретение земли в случае смерти или развода, а также Share Deals, основной налог на покупку недвижимости падает при каждой покупке недвижимости. Тем не менее, есть возможность сэкономить налог на покупку земли. Сумма на налог на покупку недвижимости в Германии определяется пропорционально цене покупки земельного участка .Вы можете снизить эту цену в договоре купли-продажи, если:
- Вы учитываете только то, что неразрывно связано с недвижимостью
- Они подвижные дополнительные услуги, такие как сауна, кухня, тенты, садовые домики и т.д. рассчитать отдельно в нотариальном договоре купли-продажи
- Вы удостоверяете сумму резерва на техническое обслуживание при покупке подержанного кондоминиума отдельно
- Они заключают при строительстве дома два отдельных договора: договор на покупку земли и договор на строительство дома, затем налог на приобретение земли взимается только с покупной цены участка (это связано с определенными условиями договоров).
Пример экономии основного налога на покупку недвижимости в Германии:
Если, согласно договору купли-продажи, недвижимость будет стоить 300 000 евро, то в Гамбурге вам придется заплатить 4,5% налога на покупку земли (= 13 500 евро). С учетом свободно перемещаемых дополнительных услуг в договоре купли-продажи может быть указана кухня (например, 12.500 евро) или сауна (например, 2.500 евро) дополнительно. В этом случае цена на недвижимость снижается на 15 000 евро. Таким образом, основной налог на приобретение будет взиматься по цене 285 000 евро и будет стоить ему всего 12 825 евро вместо 13 500 евро. Экономия 675 евро.
Внимание!
Примечание!
Убедитесь, что вы не вычисляете слишком много дополнительных услуг (не более 15%). В какой-то момент даже самый щедрый финансовый чиновник становится скептически настроенным. В качестве предосторожности ознакомьтесь с квитанциями о дополнительных услугах, если налоговое ведомство запрашивает. Кроме того, недвижимость при ипотечном финансировании служит залогом при кредитовании! Если цена покупки снижена на дополнительные услуги, они должны финансироваться отдельно, потому что банки устанавливают стоимость заимствования не выше цены покупки, а, как правило, ниже.
7. В чем разница между налогом на покупку земли и налогом на недвижимость?
Для многих покупателей недвижимости разница между двумя типами налогов как налог на покупку земли и налог на недвижимость не всегда совершенно ясна, поскольку оба звучат очень похоже, и оба имеют отношение к будущим владельцам недвижимости. Но налог на недвижимость и налог на приобретение земли-это два совершенно разных типа налога, поскольку облагаются налогом совершенно разных целей: налог на приобретение земли должен быть произведен при приобретении земли, а налог на имущество-при земельной собственности !
Еще одним отличием является погашение налогов: основной налог на приобретение взимается только один раз при покупке недвижимости. Она взимается государством, в котором приобретается имущество, и зависит от цены покупки, указанной в договоре купли-продажи. С другой стороны, налог на имущество выплачивается ежегодно и взимается муниципалитетом. Она рассчитывается из единичной стоимости, которую компетентный налоговый орган устанавливает для объекта, суммы налога и соответствующей подъемной ставки муниципалитета.