Квартиры в Берлине не хватает именно большой площади.
Семьи с трудом могут найти апартаменты, потому что установленный потолок арендной платы переворачивает рынок с ног на голову.
В каждой второй новой квартиры в Берлине меньше трех комнат. Инвесторы предпочитают строить небольшие, чтобы получать больше прибыли. Это имеет последствия.
Большие квартиры встречаются редко и пользуются большим спросом. Даже тем, кто может позволить себе новую квартиру для семейного отдыха, придется долго искать. Только в каждой пятой новостройке Берлина пять и более комнат. Восемь лет назад это было в каждой второй.
Вместо больших квартир девелоперы предпочитают строить те, в которых меньше трех комнат: в каждой второй новой квартире в прошлом году была всего одна или две комнаты. В Берлине больше нет места для семей.
Это означает, что менее чем за десять лет ситуация на рынке жилья изменилась на противоположную: в 2012 году маленькие квартиры были той же редкостью, что и большие дома сегодня. Статистическое управление сообщает об этом удивительном событии.
И это плохая новость для всех, кто хочет измениться. Любой, у кого есть прирост в семье и поэтому ему нужна еще одна или две комнаты, кто основывает смешанную семью с новым партнером и привязанностью, должен будет переехать на окраину – или полностью покинуть Берлин.
Помимо нехватки жилой площади для средних и крупных семей, берлинцы практически не переезжают, поэтому в портфеле нет альтернатив. Так называемые колебания резко упали и, по данным жилищной ассоциации BBU, в настоящее время составляют пять процентов – на три процента меньше, чем на сбалансированном рынке.
Вплоть до начала года это было связано с чрезвычайно высокой арендной платой за пустующие квартиры, которые пришлось капитально отремонтировать после того, как старый арендатор выехал, и поэтому было разрешено сдать их повторно за большие деньги. С тех пор, как Сенат запретил это, введя предел арендной платы, количество арендных квартир, предлагаемых на порталах интернет-маркетинга, уменьшилось примерно на 40 процентов.
Берлинцы также устали переезжать из-за юридических проблем, связанных с потолком арендной платы. Ассоциация арендаторов Берлина сообщает о неспокойных людях, обращающихся за советом, которым администраторы предоставляют контракты с двумя ценами аренды: ограниченная и доступная арендная плата и «теневая арендная плата», доступная лишь немногим.
Федеральный конституционный суд назвал «теневую ренту» возможным вариантом.
Федеральный конституционный суд предложил это как вариант для владельцев собственности. Таким образом они могли обезопасить себя в финансовом отношении в случае, если берлинский закон о пределе арендной платы окажется неконституционным.
«Многие не подписывают такие контракты, потому что не могут позволить себе теневую арендную плату», – говорит босс арендаторов Берлина Райнер Вильд. И эта неуверенность в том, является ли закон конституционным или нет, в конечном итоге может быть рассеяна только решением суда во втором квартале следующего года.
Ведь с 2012 по 2019 год было построено 96 533 новых квартиры. Но чуть менее половины из 19 000 квартир, построенных в прошлом году, имели менее трех комнат. Это непропорционально высокий показатель по сравнению с распределением в общем фонде, составляющим чуть менее 1,97 миллиона квартир: только каждая пятая квартира имеет менее трех комнат.
Пожилые жильцы реже выезжают из больших квартир
А предел арендной платы ускоряет это изменение предложения на рынке жилья, считает Institut der Deutschen Wirtschaft (IW): «Старые арендаторы реже выезжают, потому что они с трудом могут найти новые квартиры».
Это связано с изменением предложения. Потому что «арендодатели пытаются продать жилье владельцам, занимающим жилье, что делает рынок арендного жилья меньше и, следовательно, более труднодоступным для семей с низкими доходами», – продолжает IW.
В Берлине, например, предлагается на 47 процентов меньше квартир для сдачи в аренду, чем до введения предела арендной платы, в то время как в Гамбурге, например, предложение осталось почти неизменным (минус 0,7 процента).
512000 квартир сдаются дешевле
Исследовательский институт F + B определил, насколько сильно вторая стадия предельного значения арендной платы влияет на рынок: «Снижение арендной платы в существующих договорах аренды затронет 512 000 квартир – вместо 340 000, как заявляет администрация Сената».
Это дорого обходится домовладельцам: им придется отказаться от дохода от аренды в размере 21 миллиона евро в месяц. После преобразования за год это составляет около четверти миллиарда евро. Это в среднем составляет около 40 евро в месяц.
Согласно расчетам института F + B, арендная плата по всей стране стагнирует даже там, где ее не замораживает предел арендной платы. «В 3-м квартале 2020 года в среднем по стране динамика арендной платы и цен оставалась неизменной, – говорит управляющий директор Бернд Лойтнер.
Институт F + B также подтвердил предположение о том, что арендаторы высококачественных, отремонтированных, дорогих старых зданий в хороших местах получат наибольшую выгоду от ограничения арендной платы: «Наибольший потенциал для снижения арендной платы можно увидеть в примерно 165 000 хорошо оборудованных старых квартир, построенных до 1918 года».
Ассоциация арендаторов: цены на перепродажу выросли на 30 процентов
Здесь владельцы могли ожидать «скидки до 6,78 миллиона евро». Квартиры в Восточном и Западном Берлине с 1965 по 1990 год, которые включают в себя множество сборных и крупных жилых комплексов, имеют «амортизационный потенциал» в 5,7 миллиона евро.
По мнению Берлинской ассоциации арендаторов, «снижения арендной платы» следует ожидать в первую очередь для контрактов, «которые были заключены в последние пять-шесть лет», и для модернизированных квартир. Покрытие квартплаты как бы отталкивает время.
по данным Тагесспиегел от 24.11.2020