Купить недвижимость в Германии и как сэкономить на налоге на покупку земли.
Государство, хотя и хочет продвигать жилищную собственность, но в то же время энергично обналичивает налоги с покупателей недвижимости и домостроителей. Лучшие советы о том, как уйти от этого.
Основной налог на приобретение для масс
На протяжении десятилетий тот, кто хочет купить недвижимость в Германии, должен платить налог федеральным землям. С 2006 года они могут определить сумму самостоятельно – и с тех пор налоговые ставки увеличились более чем в два десятка раз. Ну, 16 миллиардов евро они взяли только в прошлом году. Например, тот , кто покупает дом или квартиру в Шлезвиг-Гольштейне, Северном Рейне-Вестфалии или Сааре за 300 000 евро, платит 19 500 евро налог на покупку – почти в два раза больше, чем 15 лет назад.
Налог на передачу земли в федеральных землях
Насколько высок налог на передачу недвижимости в отдельных федеральных землях Германии?
Здесь вы найдете таблицу с текущими налоговыми ставками, которые составляют от 3,5% до 6,5% в зависимости от федеральной земли.
При расчете налога на передачу недвижимости соответствующая ставка налога применяется ко всей покупной цене недвижимости, включая всю недвижимость.
| Федеральная земля | Налоговая ставка | действителен с тех пор, как | Основной налог на приобретение (цена покупки 500.000 €) |
|---|---|---|---|
| Баден-Вюртемберг | 5,0 % | 05.11.2011 | 25.000 € |
| Баварию | 3,5 % | 01.01.1997 | 17.500 € |
| Берлин | 6,0 % | 01.01.2014 | 30.000 € |
| Бранденбург | 6,5 % | 01.07.2015 | 32.500 € |
| Бремен | 5,0 % | 01.01.2014 | 25.000 € |
| Гамбург | 4,5 % | 01.01.2009 | 22.500 € |
| Гессена | 6,0 % | 01.08.2014 | 30.000 € |
| Мекленбург-Передняя Померания | 6,0 % | 01.07.2019 | 30.000 € |
| Нижняя Саксония | 5,0 % | 01.01.2014 | 25.000 € |
| Северный Рейн-Вестфалия | 6,5 % | 01.01.2015 | 32.500 € |
| Рейнланд-Пфальц | 5,0 % | 01.03.2012 | 25.000 € |
| Саар | 6,5 % | 01.01.2015 | 32.500 € |
| Саксония | 3,5 % | 01.01.1997 | 17.500 € |
| Саксония-Ангальт | 5,0 % | 01.03.2012 | 25.000 € |
| Шлезвиг-Гольштейн | 6,5 % | 01.01.2014 | 32.500 € |
| Тюрингия | 6,5 % | 01.01.2017 | 32.500 € |
Налоговые ставки основного налога на приобретение всех федеральных земель в Германия
Нет налога для жилищных компаний
Досадно с другой стороны: большие корпорации недвижимости все эти годы ничего не платят. Во всяком случае, если вы, как группа, достаточно большая и умная. Если продавец является компанией, владеющей недвижимостью, и покупатель покупает менее 95 процентов акций этой компании, ему не нужно было платить налог на покупку земли. Таким образом, практически вся приватизация государственных квартир прошлых лет истекла – и сэкономила миллиарды налогов покупающим корпорациям.
В июле закон, правда, был нивелирован, но лазейка была лишь слегка уменьшена. Предел сейчас составляет 90, а не 95 процентов. »Share Deals ” называется налоговой лазейкой. Во Франкфурте-на-Майне в последний раз альянс приобрел самое дорогое высотное здание Республики с партнерами в качестве »Share Deal« за более чем 1,4 миллиарда евро. Так же в последние годы были проданы и Sony Center в Берлине, и Eurotower во Франкфурте-на-Майне, в котором когда-то сидел Европейский центральный банк (ЕЦБ).
Сбережения огромные. Vonovia, крупнейший немецкий концерн недвижимости, рассчитывает на налоговую экономию около миллиарда евро при запланированном приобретении конкурента немецкого жилья . Это примерно столько же, сколько страна взяла на себя налоги в Берлине во всех классических покупках недвижимости 2020 года, и в два раза больше, чем в Баварии. Кстати, в берлинском бюджете особенно большую роль играют доходы от налога на приобретение земли.
Советы вместо ожидания
Поэтому сейчас и здесь все советы наших «финансовых советов ” о том, что вы можете сделать сами, прежде чем купить недвижимость в Германии, чтобы сохранить налог для себя как можно ниже:
- Сначала купите участок. И постройте дом только позже. Тогда вам просто нужно нести налог на покупку земли. Если участок стоит 100 000 евро, а дом на нем 250 000 евро, вы сэкономите около 70 процентов от налога. В NRW, например, вы платите только 6.500 евро вместо 22.750 евро. Но оба договора должны быть разделены по времени и содержанию. Так что не покупайте у застройщика участок-а потом и дом.
- А еще лучше-пусть подарят себе участок. Если ваши родители или бабушки и дедушки отдают участок вам в качестве сына, дочери, внука или внучки, налог на покупку земли не взимается. И налог на наследство или дарение тоже только иногда. Модель довольно популярна в сельской местности
- Кроме того, покупка у родственников или покупка у бывшего в рамках развода не облагается налогом, основной налог на приобретение не взимается.
- Если соседка, продающая дом, имеет право на проживание в однокомнатной квартире или берет на себя в дополнение к дому еще долги, это уменьшает налоговую базу для налога, вы платите меньше.
- Согласно закону, вы также не должны нести основной налог на покупку в одиночку, налоговые органы также правы, если продавец несет половину. Если, конечно, вы не договоритесь об этом по-другому в нотариальном договоре. Обычно там регулируется, что покупатель берет на себя основной налог на приобретение в одиночку.
- Иногда также есть вариант: купите свой дом или недвижимость в нескольких километрах дальше. Если вы покупаете свой участок в баварском Мельрихштадт за 200 000 евро, вы должны заплатить 7000 евро налога на покупку земли. В нескольких километрах дальше в Тюрингском Майнингене вы должны были бы раскошелиться на 13 000 евро основного налога на покупку по той же цене покупки.
- Если вам нужно купить квартиру или дом с земельным участком вместе, ограничьтесь домом без мебели то есть голым домом. Если вы сомневаетесь, приобретите встроенную кухню, сауну, солнечную систему или другие предметы интерьера отдельно. Это также совет при покупке подержанной недвижимости. Потому что налог вы должны платить только за участок, дом и все неразрывно связанные с ним вещи. Если вы на 50.000 евро купил отдельно мебели и другие вещи то это вам даст сэкономить в Берлине или Гессене 3000 евро налогов, в Бранденбурге или NRW даже 3.250 евро.
Нотариусы и финансовые ведомства, кстати, настроены на такие конструкции доброжелательно. 15 Процентов от первоначальной покупной цены в Германии на предметы интерьера, по опыту, принимаются довольно жалобно. Однако, когда сумма становится больше, вы должны иметь возможность аккуратно доказать эту сумму. Потому что тогда налоговая служба, вероятно, критически проверит.
Также, если решитесь купить недвижимость в Германии, можете обратиться в наше агентство и мы вам подберем любой обьект под ваши возможности. Здесь немного новостей про немецкую недвижимость, которую можно посмотреть некоторую из них.