Купить квартиру в Германии, если вы не хотите сразу покупать целый дом. С нашими контрольными списками и советами вы можете безопасно начать переговоры.
Покупка квартиры: список осмотра
Прежде чем купить квартиру в Германии обязательно стоит осмотреть свою желаемую недвижимость. Возможно, сейчас вам придется немного улыбнуться, но бывает, что потенциальные покупатели покупают квартиру, не увидев его лично. Иногда это может иметь фатальные последствия. В конце концов, покупка квартиры – серьезное финансовое решение. Поэтому крайне необходимо не полагаться на описание и фотографии в Интернете, а самостоятельно осмотреть квартиру или хотя бы заказать у нас видео сёмку вами выбранной квартиры.
Это особенно актуально для старых существующих квартир. Вот несколько подводных камней, которые могут превратить квартиру в бездонную финансовую яму. В принципе, качество квартиры основывается на двух критериях: местонахождении и состоянии. Чтобы вы сделали правильный выбор и купить квартиру в Германии привлекательную, которая сохранит свою ценность и станет хорошей инвестицией в ваше будущее, мы будем рады предоставить вам контрольный список для просмотра.
Расположение квартиры
Пресловутые альфы и омега, которые следует учитывать при покупке квартиры в Германии, – это расположение недвижимости. Заранее определитесь, хотите ли вы жить в квартире самостоятельно или сдавать ее в аренду. Потому что в зависимости от потребностей соответствующего владельца квартиры важны другие критерии местоположения.
В целом, квартиры, независимо от того, существующие они или недавно построенные, со следующими удобствами и функциями пользуются популярностью в этом районе и, вероятно, останутся таковыми:
Транспортное сообщение: близость к остановкам общественного транспорта и, например, федеральным трассам или автомагистралям делает это место привлекательным для строительства квартиры. Потому что группа тех людей, кто ездит на работу каждый день и рассчитывает на хорошее транспортное сообщение, постоянно растет.
Магазины: чем ближе такие магазины к квартире, тем выше рейтинг в целом. Помимо продуктовых магазинов, это также аптеки, парикмахерские, магазины одежды и электроники.
Школы и врачи: врачи и близлежащие школы – критерии расположения, которые особенно важны для молодых семей или пожилых людей.
Удобства для отдыха: чем ближе расположены спортивные сооружения, рестораны, бары, кинотеатры и т. Д., Тем более популярным является место для квартиры для отдыха.
Репутация квартала: в таких оживленных городах, как Берлин, каждый год появляются новые модные кварталы, которые за короткий промежуток времени экономически растут. Особенно востребованы районы с повышенным спросом, поскольку арендная плата здесь по-прежнему относительно дешевая, но путь в модный район предвидится. Если вы не уверены в репутации вашего района для покупки вашей квартиры, спросите у местных жителей или закжите у нас видео и мы вес район предоставим вам как на ладони.
Уровень шума: когда дело доходит до шума, вероятно, играют роль репутация района и транспортное сообщение. Шум в районе, который может быть вызван ночной жизнью, интенсивным движением или строительными работами, может повлиять на ваших потенциальных арендаторов при выборе квартиры.
Зеленые зоны поблизости: зеленые зоны отдыха особенно популярны в крупных городах.
Вид: в зависимости от того, есть ли в вашей квартире балкон или терраса (на крыше), вид, которым вы хотите наслаждаться, может быть важным критерием.
Прежде чем купить квартиру в Германии надо оценить содержание и состояние квартиры
В отличие от местоположения, вы все равно можете внести большой вклад в состояние дома своей мечты после его покупки. В зависимости от того, готовы ли вы вкладывать время и деньги в ремонт или модернизацию квартиры, и в какой степени, при просмотре стоит внимательно присмотреться к той или иной точке.
В случае новостройки или еще не достроенной квартиры обычно можно предположить, что трубы, кабели, отопление и крыша дома в порядке. Тем не менее, получите описание здания во время экскурсии. В нем вы узнаете, какие работы уже были выполнены и что застройщик будет делать с квартирой. Также интересно узнать, одобрены ли отдельные участки строительства независимым экспертом. Прежде чем купить квартиру в Германии стоит обратить особое внимание на энергетическую концепцию, звукоизоляцию и сантехнику. В общем, вам, вероятно, не придется много делать самостоятельно с новой квартирой, если вы не захотите и не согласитесь внести свой вклад с застройщиком.
В случае когда хотите купить квартиру в Германии в старых домах, безусловно, следует учитывать гораздо больше, когда речь идет о содержании и состоянии квартиры, чем в новых квартирах. Далее мы хотели бы дать вам контрольный список, с помощью которого вы сможете составить представление о содержании и состоянии вашей возможной квартиры..
Фасад жилого дома: Какое впечатление производит на вас дом снаружи? Фасад в порядке или его даже переделывали? Или вы видите трещины, граффити, отслаивающуюся штукатурку, обесцвечивание, указывающее на влажность или растительность из-за плюща или вина? Последний обычно выглядит очень мечтательно и романтично, но иногда в кладку пробиваются усики. К тому же заросший фасад манит к гнездовьям насекомых и птиц. Чем лучше будет выглядеть фасад, тем меньше придется здесь делать в ближайшее время и тем меньше затрат придется вам как будущему совладельцу.
Балконы и террасы: производят ли впечатление ухоженных балконов и террас? Планируете ли вы в ближайшее время добавить (новые) балконы? Здесь также может возникнуть фактор стоимости, если балконы или террасы вашей квартиры в Германии должны быть обновлены в ближайшее время.
Крыша, трубы, кабели, отопление: очень важным аспектом, если вы хотите купить существующую квартиру, то есть вторичку, является состояние крыши, труб и кабелей, а также системы отопления в доме. Чем старше дом, в котором находится квартира вашей мечты, тем важнее узнать: когда в последний раз перекрывали крышу и / или утепляли? Крышу следует покрывать каждые 30 лет. Соответствуют ли трубы, линии и система отопления действующим стандартам? Здесь тоже нужно делать примерно каждые 30 лет, чтобы гарантировать работоспособность.
Установленные законом правила модернизации
Дома, приобретенные после 1 февраля 2002 г. (также у жилого сообщества), должны иметь изоляцию крыши или утеплитель на потолке верхнего этажа. Однако, если после 2002 года не было смены владельца, изоляция не требуется.
Если планируется утепление внешнего фасада, его необходимо утеплить в соответствии с правилами EnEV 2009.
В случае масляного отопления трубы отопления должны быть изолированы, а центральные котлы, которые были установлены до 1978 года, должны быть заменены. Неважно, работает система отопления или нет. Обновление системы отопления субсидируется государством.
Сначала загляните в квартиру: впервые войдя в квартиру, вы должны прежде всего обострить свои чувства. Какое впечатление производит на вас квартира? Возможно, вы чувствуете неприятные запахи – например, скопившуюся влагу или запах табака? И то, и другое сложно взять под контроль. Или вы чувствуете себя в квартире как дома?
Пол и напольные покрытия: Затем посмотрите один раз вниз. Какой пол в кондоминиуме вы видете? Это линолеум, ламинат, паркет или ковролин? Если ковер: что под ковром? Может, старый дощатый пол? В каком состоянии деревянные полы? Если деревянный пол выглядит неухоженным, ветхим или сырым, его можно восстановить. Если пол нужно отшлифовать и покрыть лаком только один раз, дощатые полы улучшат квартиру и обеспечат уютную жилую среду.
Стены и потолки: желательно знать характер стен и потолков перед покупкой кондоминиума. За те десятилетия, что здание могло находиться за поясом, шахты и двери в квартире могли быть замурованы кирпичом. Если вы хотите, например, повесить кухонные шкафы, но стены сделаны из разных камней и гипсокартона, этот сюрприз может быстро надоесть. Потому что для каждого типа кладки требуются разные дюбели, например, и разная несущая способность.
Совет прежде чем купить квартиру в Германии: посмотрите энергетический сертификат
Кроме того, попросите продавца показать вам энергетический сертификат дома. Он показывает, насколько велико потребление энергии на квадратный метр жилой площади, и показывает, насколько энергоэффективным был построен или отремонтирован дом.
Двери и окна: Вам также следует внимательно осмотреть двери и окна квартиры, которую вы планируете купить. Если они плохо установлены или устарели, затраты на отопление могут быстро стать слишком высокими или возникнет риск образования плесени. Так что смотрите внимательно. Если окна запотевают изнутри или если затирка или изоляция вокруг окна уже потемнела, вероятно, квартира слишком хорошо запечатана и может образоваться плесень.
Кухня и встроенные шкафы: Если в кондоминиуме есть встроенные шкафы в коридоре или в спальне, а также встроена кухня, вам также следует проверить состояние всего здесь. Если состояние удовлетворительное, вы сможете продолжить использование кухонных шкафов после новой покраски и небольшого косметического ремонта. Если шкафы вам не по душе или они в плохом состоянии, хорошо бы знать, легко ли они разбираются или прочно прикручены к стенам.
Остерегайтесь токсичных строительных материалов
В 1940-х – конце 80-х использовались строительные материалы и консерванты для древесины, которые в ретроспективе оказались высокотоксичными или канцерогенными. В частности, с этого времени в домах устанавливали плиты, клей, замазку или кожухи для труб из асбеста или различных токсичных консервантов для древесины или клея из дегтярного масла.
Если дом, в котором вы хотите купить квартиру, относится к этому периоду или был капитально отремонтирован в этот период, вам следует быть осторожными. Обязательно поинтересуйтесь, были ли найдены и профессионально удалены такие стройматериалы. Если после 1990 года дом был капитально отремонтирован, меньше риск того, что он все еще будет загрязнен. Тем не менее предполагается, что строительные материалы, содержащие асбест, использовались примерно в четверти зданий, построенных до 1995 года.
Кухня и ванная: Помимо шкафов, на кухне и в ванной следует внимательно осмотреть фитинги, соединения, трубы и трубы. Вы также можете просто дать воде стечь или промыть. Все ли работает, из кранов тоже течет теплая чистая вода? Были ли в последние годы необработанные карьеры, которые могли привести к косвенному ущербу? Ремонт санузлов может привести к появлению приличной дыры в кассовом аппарате, если состояние, возможно, будет хуже, чем предполагалось изначально.
Чердак и подвал: Подвальные помещения и чердаки часто забываются при посещении. Вам обязательно стоит взглянуть на эти комнаты. Оба места созданы для влаги, а значит, и для плесени. Чердаки также часто являются популярными рассадниками голубей. Эти птицы являются вредителями, а некоторые из них сильно заражены паразитами. Голубиный помет – не только отвратительный, но и настоящий источник бактерий.
Совет до покупки квартиры в Германии: прочтите протокол собрания собственников.
Если во время посещения кондоминиума вы встретите других арендаторов или владельцев, спросите их, как они живут в доме и есть ли проблемы с веществами в других квартирах. Если жильцы или владельцы кажутся вам недовольными, возможно, вам придется кое-что сделать с квартирой.
Получите и прочтите протоколы последних трех или четырех собраний владельцев. Протокол показывает, какое настроение у владельцев и будет ли в ближайшее время решен капитальный ремонт. Не то чтобы вы просто въехали, а потом снова накрыли крышу. Вы должны внести свой вклад в такие расходы.
В то же время вы можете узнать из журналов, насколько велик резерв на обслуживание, который должен платить каждый владелец, и планируется ли его увеличение.
Если вы не так подкованы в ремесле или опасаетесь, что можете пропустить возможную проблему, мы советуем вам взять с собой независимого оценщика для осмотра. Хотя это стоит от 250 до 450 евро (плюс НДС) в зависимости от места осмотра, инвестиции того стоят. В конце концов, финансово дешевле потратить 400 евро на оценщика один раз, чем иметь дело с огромными расходами, на которые вы не ожидали. Оценщик может точно сказать вам, в каком состоянии находится квартира и какие необходимые перепланировки примерно будут стоить. Это дает вам безопасность финансового планирования.
Контрольный список чтоб купить квартиру в Германии: Договор купли-продажи вашей квартиры
Если вы выбрали недвижимость после осмотра, речь идет о следующем большом шаге: договор купли-продажи квартиры. Опять же, это снова зависит от того, покупаете ли вы новый или незавершенный или уже существующий обьект. Но будь то новые или старые, договоры купли-продажи имеют одну общую черту: они должны быть нотариально заверены. Первые договорные документы о покупке жилья включают проект договора купли – продажи, справочное или справочное свидетельство и заявление о разделении.
Проект договора купли-продажи: Проект договора купли-продажи является основой для последующего договора купли-продажи, заверенного нотариусом и прочитанного при подписи. Он включает в себя информацию о размере, цене, дате сдачи и местоположении квартиры в Германии.
Справочное свидетельство или справочное свидетельство: справочное свидетельство – или также называемое справочным свидетельством – прилагается к договору купли-продажи. Этот акт является приложением к договору купли-продажи и включает в себя чертежи, карты или общий порядок владельцев. Для новостроек к справочной грамоте прилагается описание строительства застройщика. Здесь покупатель получает информацию об оборудовании квартиры или соглашения о продаже земельного участка или право наследования. Она не будет зачитана при нотариусе. Нотариус предполагает, что обе стороны прочитали и признали акт.
Перед выбором как купить квартиру в Германии в любом случае позвольте представить текущую выписку из земельного кадастра. Таким образом, убедитесь, что участок или ваш будущий кондоминиум не обременены основным долгом или ипотекой, о которой вы ничего не знаете.кларация о делении: Декларация о делении заносится в земельный кадастр. Таким образом, она является обязательной для всех владельцев жилого дома. Он содержит план разделения, в котором здание и земельный участок разделяются между владельцами. Здесь также становится ясно, какие комнаты и партии используются совместно.
Остерегайтесь наследственной аренды
Если жилой дом, в котором хотите купить квартиру в Германии, находится на наследственном участке, вы приобретаете только долю в доме, а не в земельном участке. Ежемесячно выплачивается своего рода арендная плата за землю (процент наследственного строительства). Хотя это снижает цену на квартиру, это создает дополнительные расходы на аренду. Недостатком является то, что вы можете использовать участок ограниченно. Если срок аренды истекает, возможно, арендодатель сам захочет воспользоваться своим участком, и вам придется покинуть дом.
Кроме того, если строительство вашего дома где хотите купить квартиру в Германии, еще не началось, желательно получить кредитный отчет застройщика. Таким образом, вы можете быть уверены, что компания, у которой вы в конечном итоге покупаете квартиру, не неплатежеспособна, и ваши деньги, возможно, могут быть потеряны.
Мы рекомендуем одобрить проект договора купли-продажи квалифицированным адвокатом. Так что избегайте неприятных сюрпризов. Адвокат может уточнить, есть ли какие-либо разногласия или особенности в договоре, которые отличаются от нормы. Прежде чем подписывать контракт, вы все равно можете настроить его по согласованию с продавцом или застройщиком и, например, договориться о собственной производительности, такой как оклеивание обоями.
Финансирование вашей квартиры
Если вы согласны с проектом договора купли-продажи, и если вы проверили его адвокатом, вы также можете упаковать финансирование своей квартиры. Не подписывайте договор купли-продажи до того, как вы окончательно проясните финансирование. В худшем случае у вас тогда будет квартира на плечах, которую вы не можете финансировать.
Ипотечное финансирование в основном зависит от того, каковы текущие процентные ставки на строительство, по которым вы финансируете свою квартиру позже. Поэтому вы должны следить за процентными ставками на строительство в течение всего времени планирования, чтобы вы могли погасить свой долг за квартиру как можно дешевле. Чем дешевле процентная ставка, тем дольше должна быть выбрана обязательная процентная привязка.
Расчет дополнительных затрат на покупку
К покупной цене вашего кондоминиума добавляются дополнительные расходы. Расходы на покупку жилья включают такие фиксированные расходы, как налог на приобретение земли (в зависимости от региона и согласована ли пропорциональная стоимость с продавцом 3,5-6,5% от покупной цены), расходы нотариуса (около 1,5% от покупной цены) и расходы на земельный кадастр (около 0,5% от покупной цены). Кроме того, взимаются гибкие расходы, такие как маклерский гонорар (от 3 до 7% от покупной цены в зависимости от региона).
Эмпирическое правило гласит, что дополнительные расходы снова бронируются в общей сложности около 15% от покупной цены. Для финансирования было бы полезно, если бы вы могли оплатить дополнительный расходы из собственного капитала. Потому что чем больше капитала вы вкладываете в покупку, тем меньше денег вам нужно заимствовать у банка.
Сообщество владельцев
Теперь, когда вы также прояснили финансирование и покупка квартиры была нотариально заверена, вы автоматически являетесь членом сообщества владельцев вашего дома. Сообщество владельцев является объединением всех владельцев и отвечает за управление, проектирование и модернизацию имущества.
Как член сообщества владельцев, вы должны заплатить так называемые домашние деньги. Домашние деньги начисляются ежемесячно и используются для общих расходов. В том числе расходы на страхование, домоуправление, сторожа, по лестнице, уборка в доме, для отопления, водоснабжения и дома тока (например, освещение Лестницы), а также для вывоза мусора, и другие расходы, например, счета . Здесь также оплачиваются расходы на резервы по техническому обслуживанию.
Конкретное к домашним деньгам
В среднем домашние деньги составляют около 3 евро за квадратный метр жилой площади, в зависимости от отделки и расположения жилого дома. Домашние деньги примерно на 20-30 процентов выше, чем предоплата дополнительных расходов для арендаторов. В принципе, чем старше дом и, следовательно, квартира, тем выше деньги на дом и необходимый резерв на техническое обслуживание.
Если вы хорошо подготовлены и знаете подводные камни при осмотре и переговорах вокруг квартиры, покупка квартиры-это перспективные и полезные инвестиции. В зависимости от мотивации , состояние квартиры должно быть оценено, взяти все нюансы на заметку. Расположение-это A и O, когда вы хотите купить квартиру в Германии. Прислушайтесь к своему внутреннему голосу и проконсультируйтесь с независимым оценщиком для безопасности. Он может точно сказать вам, насколько хорошо строительное вещество жилого дома и с какими расходами на реконструкцию вы должны считаться. Таким образом, вас избавят от неприятных сюрпризов.
Также мы вам предлагаем обратиться непосредственно в наше агенство недвижимости в Германии и мы вам с удовольствием поможем в принятии правильного решения перед выбором квартиры или другой недвижимости.