Без разрешения властей в Германии вряд ли что-то может быть построено. Как и большинство разрешений и заявок, здесь обычно не обходится без сборов. Какие расходы могут быть понесены за разрешение на строительство в Германии и от чего эти расходы зависят, подробно объясняет эксперт по проверке затрат .
Вопрос: Для каких сооружений в Германии нужно разрешение – и как такое заявление должно быть сделано?
Эксперт по проверке затрат: В принципе, в Германии почти все здания требуют разрешения местных органов власти, даже большинство крупных реконструкций существующих зданий, если они повлекут за собой значительное изменение использования или изменение жилой площади.
Однако требования к тому, что является обязательным для утверждения, варьируются от региона к региону – они зависят от применимых правил государственного строительства.
Для отдельных сооружений в некоторых регионах также могут быть исключения из обязанности по разрешению – например, для строительства садовых домиков или навеса на собственном участке. Однако это всегда дело федеральной земли-региона и, таким образом, может отличаться от региона к региону. Кроме того, возможны специальные правила отдельных муниципалитетов или городов, которые могут еще больше ограничить земельные порядки в отдельных случаях.
Чтобы еще больше усложнить все это, „заявки на строительство“ не существует – в зависимости от региона могут быть поданы различные заявки, в зависимости от типа строительства.
Обычная заявка на строительство, как это обычно должно быть сделано в односемейных или многоквартирных домах, в официальном немецком языке называется „большое право на строительство“-„große Bauvorlageberechtigung“.
Кроме того, в некоторых регионах существует также так называемое „небольшое право на строительство“„kleine Bauvorlageberechtigung“-, достаточное для определенных зданий. Здесь требования не так строги, и должны быть поданы менее обширные документы.
Небольшое разрешение на строительство в Германии доступно в следующих регионах/федеральных землях:
- Баден-Вюртемберг
- Баварию
- Берлин
- Бремен
- Гамбург
- Нижняя Саксония и
- Шлезвиг-Гольштейн
Кроме того, в этих регионах не только архитекторы могут подать заявку на строительство, но и во многих случаях
- Ремесленники во всех основных строительных отраслях (плотники, каменщики, бетонщики)
- Инженеры-строители и
- Строительный техник
Архитекторы, как правило, имеют большое право на строительство в любом случае (исключение: дизайнеры интерьера) и поэтому могут подавать любую заявку на строительство во всех регионах. Единственным исключением из исключения здесь является земля Гессен: здесь, кроме того, многие дизайнеры интерьера имеют право на строительство (небольшое право на строительство), во всех других регионах дизайнеры интерьера, напротив, обычно не имеют права на строительство.
В дополнение к большой и малой заявке на строительство, которая существует только в определенных регионах, в некоторых регионах существует также так называемое объявление о строительстве,,Bauanzeige,,.
Опять же, отдельные регионы снова регулируют, для каких типов зданий и при какой максимальной высоте достаточен индикатор строительства.
Объявление о строительстве подписывается проектирующим архитектором, который подтверждает, что все правила строительства, применимые к соответствующему месту строительства, выполнены.
Орган обычно рассматривает такие строительные объявления только очень поверхностно, а представленные документы, как правило, только для полноты и правдоподобия.
При объявлении о строительстве нет официального разрешения на строительство, если орган не подает возражения или не запрещает проект строительства в течение 4 недель с момента подачи объявления о строительстве, он автоматически считается одобренным.
Те, кто хочет сэкономить на дорогостоящих затратах на повторную подачу и изменение заявки на строительство, могут сначала сделать так называемый предварительный запрос на строительство ( Bauvoranfrage ). Это связано со значительно меньшими сборами, чем официальная заявка на строительство, и орган объявляет после рассмотрения, существуют ли и какие возражения и что должно быть изменено, чтобы заявка на строительство была одобрена.
Если архитектор запрашивает смету строительства, он не должен взимать плату за планирование в случае отказа. Он по договору обязан выполнить для строителя постоянно утверждаемое проектирование. Таким образом, за изменение несанкционированного заявления он не может взимать отдельные расходы.
Вопрос: Теперь самый важный вопрос: сколько обычно стоит разрешение на строительство в Германии?
Стоимость -эксперт : Что нельзя однозначно сказать. Каждый орган взимает свои собственные ставки сборов, кроме того, за предоставление документов, различных в зависимости от органа и строительных проектов, всегда индивидуально взимаются очень разные расходы.
Как правило, в большинстве случаев вам придется рассчитывать около 0,5% от общей стоимости строительства только на утверждение (большой план строительства). На практике эти затраты обычно колеблются от 0,2% до 0,7% от общей стоимости строительства.
Однако орган рассчитывает взимаемые с него сборы по другой формуле, которая учитывает так называемую стоимость строительства и расчет пространства для зданий.
К этому добавляются еще расходы на необходимые документы, которые должны быть приложены к заявке на строительство. Создание этих документов также может означать довольно высокие затраты.
Небольшой пример затрат из практики:
Мы хотим построить односемейный дом, который, по планированию, имеет стоимость строительства 325 евро за м3. Размер расчета помещения составляет 637 м3. Уполномоченный архитектор выполняет все планы и подает для нас заявку на строительство.
| Пост | Цена |
|---|---|
| Стоимость заявки на строительство (орган) | 1.040 EUR |
| Стоимость планирования для архитектора (этап производительности 1 – 4 в соответствии с HOAI) | 6.053, 40 EUR |
| Общие расходы | 7.093, 40 EUR |
Это, конечно, только один пример затрат, который применяется только к очень конкретному зданию в очень определенном месте. Стоимость других зданий, особенно в различном исполнении, также может значительно отличаться.
В нашем случае архитектор взял на себя всю планировку, изготовил необходимые документы и подал заявку на строительство для нас. Он взял при этом его расчет по среднему в комплект HOAI.
Особенно при сложных или особенно трудоемких планированиях, затраты архитекторов также могут быть значительно выше.
Вопрос: От каких факторов зависит стоимость разрешение на строительство в Германии?
Эксперт по проверке затрат: здесь уже нужно кое-что рассмотреть:
- тип строительства
- в какой орган подается заявка на строительство (федеральная земля и соответствующая коммуна)
- какие документы нужны
- кто подаст заявку на строительство
- какие расходы архитектор взимает за планирование
Орган, как правило, рассчитывает свои расходы по следующей схеме:
Стоимость строительства = стоимость строительства / m3 × расчет пространство в m3
Стоимость строительства × ставка затрат = стоимость разрешения на строительство (обычно 0,5 %, при этом часто округляется)
В ходе планирования архитектор также всегда определяет размер расчет пространства и стоимость строительства/м3.
Затем, используя эти два значения и действующую ставку затрат, можно оценить стоимость разрешения на строительство.
Вопрос: Какие затраты вызывает планирование?
Эксперт по проверке затрат: Как только вы предполагаете, что архитектор выполняет полное планирование (как в нашем примере), здесь используется HOAI, порядок гонорара для архитекторов и инженеров. Она регулирует то, что архитектор может потребовать за свои услуги в отдельных случаях.
HOAI является обязательным для всех архитекторов в Германии, но стоимость в шахматном порядке в соответствии с типом построенных зданий (класс I-V). Односемейные дома частично довольно сложны в планировании, поэтому в зависимости от строительства они попадают либо в класс III, либо в класс IV.
В зависимости от его индивидуальных усилий по планированию архитектор дополнительно имеет небольшой простор для корректировки своих затрат. Он может рассчитаться по минимальной, средней или максимальной ставке HOAI, в зависимости от того, насколько велики его усилия. Однако различия между минимальной и максимальной ставками, как правило, уже не очень велики.
Общая стоимость архитектора в одно семейном доме обычно может составлять около 10% от общей стоимости строительства.
Но это включает в себя все 9 этапов производительности, которые архитектор может рассчитать во время строительства дома – от определения оснований и предварительного планирования до обслуживания здания после завершения и документации строительных повреждений.
Однако до подачи заявки на строительство необходимы только этапы производительности 1 – 4. Они составляют чуть менее трети (27 %) от общей стоимости архитекторов, согласно HOAI.
Вопрос: Сколько стоит предварительный запрос на строительство?
Эксперт по проверке затрат: Здесь затраты, как правило, зависят от затрат органа на проверку.
Стоимость предварительного запроса на строительство может быть довольно низкой (от 50 EUR до 100 EUR), но для большинства крупных строительных проектов варьируется от 200 EUR до 400 EUR.
Но для очень сложных строительных проектов или очень больших зданий, таких как многоквартирный дом, предварительный запрос на строительство может стоить до 5000 евро.
Вопрос: Является ли малый запрос строительства более экономичным, чем большой?
Эксперт по проверке затрат: Как правило, да, так как здесь обычно требуется значительно меньше документов.
Кроме того,“ малая ” заявка на строительство в любом случае обычно допускается только при небольших строительных мероприятиях или очень простых зданиях – в этом случае затраты на проектирование и утверждение ниже.
Какие расходы потребуются в целом, в свою очередь, зависит от того, в какой орган в каком регионе подана заявка.
Вопрос: Тогда могут ли затраты на планирование быть разными?
Эксперт по проверке затрат:Да, вполне. Особенно с небольшим запросом строительства часто могут подать заявку на разрешение на строительство в Германии даже ремесленники и затраты на планирование часто меньше, чем у архитектора.
Однако все архитекторы и инженеры-строители автоматически рассчитывают на ХОАИ, потому что они обязаны сделать это по закону. Таким образом, в этом случае затраты всегда зависят только от общих затрат на строительство, определенных в детальном планировании (этап производительности 3).
Вопрос: Можно ли повлиять или несколько снизить стоимость разрешение на строительство в Германии?
Эксперт по проверке затрат: Как правило, нет. Стоимость планирования определяется ХОАИ, представленные документы определяют соответствующий порядок строительства земли/региона – так что на то и другое это не влияет.
Стоимость заявки на строительство орган, в свою очередь, определяет в соответствии с стоимостью строительства и расчета пространства – опять же, здесь нет никаких возможностей влияния.
Но то, что вы, как правило, можете сэкономить, – это дополнительные расходы за счет изменения плана. Если вы позволяете архитектору планировать, это не проблема в любом случае, так как архитектор должен обеспечить одобрительное планирование.
В лучшем случае можно было бы самостоятельно выполнять второстепенные задачи, такие как получение заявлений о согласии соседей, чтобы сэкономить затраты архитекторов на эти работы. Но это часто составляет только очень небольшую часть затрат на планирование и утверждение, которые вы можете сэкономить.