Продажа недвижимости в Германии-налоги

Продажа недвижимости в Германии или какие налоговые льготы при аренде и продаже можно сэкономить.

Стоимость недвижимости и цены на аренду в Германии растут и растут. Перед арендодателями встает вопрос, как им оптимальным образом структурировать свои активы и управлять ими. Одним из вариантов этого может быть семейный фонд.

Активы в сфере недвижимости в Германии растут. По данным Центрального комитета по недвижимости (ZIA), чистые основные фонды Германии в жилых и нежилых зданиях в 2018 году составили около 8,9 триллиона евро. Между прочим, пандемия короны не может повлиять на цены на недвижимость: согласно анализу Гамбургского всемирного экономического института (HWWI), цены на недвижимость во многих местах продолжат расти в ближайшие годы. «В более чем половине из 401 немецкого района и города домовладельцы могут ожидать, что их недвижимость вырастет в реальной стоимости как минимум к 2030 году».

Продажа недвижимости в Германии или как структурировать свои активи.

Это делает перспективы привлекательными для инвесторов в недвижимость – поскольку, как показывают текущие данные, арендная плата также растет. Во многих случаях владельцы недвижимости сталкиваются с вопросом, как лучше всего структурировать свою собственность с юридической и налоговой точек зрения. Это особенно верно, когда портфели растут, а активы продолжают расти. По словам юриста и налогового консультанта Торстена Клинкнера, альтернативой оказался семейный фонд. Этот инструмент становится владельцем актива, такого как портфель недвижимости или компании, которая, в свою очередь, владеет недвижимостью. В качестве независимого юридического и налогового органа семейный фонд помогает достичь далеко идущих преимуществ в управлении активами недвижимого имущества и сдаче в аренду как в Германии, так и за рубежом.

«Семейный фонд полезен для экономической оптимизации финансирования недвижимости. Фонду регулярно предоставляется 100-процентный заем, и фонд подлежит финансированию независимо от возраста арендодателя. В отличие от этого, кредитоспособность клиента банка падает при финансировании с 50 лет », – объясняет управляющий партнер UnternehmerKompositionen Rechtsberatungsgesellschaft und Steuerberatungsgesellschaft mbH. Аналогичным образом, доход от сдачи внаем и сдачи внаем будет облагаться налогом, в то время как управление будет определяться как частные активы без годовой финансовой отчетности. Арендная плата будет облагаться 15-процентным корпоративным налогом, а семейный фонд может ежегодно приносить 5 000 евро в качестве освобождения от налогов. В этом состоит отличие, например, от сдачи в аренду недвижимости как частного актива, когда весь доход облагается индивидуальной налоговой ставкой. В случае с высокооплачиваемыми работниками это обычно 40 процентов и более. А с GmbH добавляется торговый налог. По словам Торстена Клинкнера, доход от аренды может быть реинвестирован с налоговыми льготами, например, для покупки дополнительной недвижимости или ценных бумаг. Ценные бумаги будут облагаться налогом по ставке 0,75% при продаже через семейный фонд, дивиденды – 15% вместо 25% для частных активов.

Ключевой проблемой для инвесторов в недвижимость, которые организуют свои активы через GbR или KG как партнерство по управлению активами или, прежде всего, просто в частном порядке, является так называемое коммерческое заражение. Это означает, что при превышении определенного предела коммерческого дохода вступает в силу так называемая «теория размывания». Коммерческий доход затем заражает оставшийся доход, так что инвесторы быстро рискуют получить исключительно коммерческий доход. Это происходит при управлении частными активами, например, когда на участке используются фотоэлектрические системы или арендаторам предоставляются специальные услуги, что означает превышение пределов управления частными активами. Результат: весь доход от изначально частного управления активами становится коммерческим доходом.

Новым после решения Федерального финансового суда в 2019 году является то, что больше не признаются минимальные лимиты. Все доходы от сдачи внаем или сдачи внаем или основных средств за счет дополнительного дохода от коммерческих инвестиций автоматически переклассифицируются как коммерческий доход по налогу на прибыль. «Напротив, фонд – это исключительно управление активами, и, таким образом, активы фонда защищены от риска коммерческого заражения», – говорит Торстен Клинкнер.

Семейный фонд также берет на себя роль дополнительного договорного партнера по юридическим сделкам с учредителем-арендодателем при аренде и лизинге. Это создает дополнительный уровень между арендатором и арендодателем и, таким образом, может обеспечить больше спокойствия и спокойствия при аренде – именно потому, что учредитель, как (бывший) владелец собственности, больше не является контактным лицом для арендатора. По словам Торстена Клинкнера, фонд также может сдавать в аренду самому основателю. После этого лизинговый фонд может вычесть расходы на обслуживание из налога.