Обзор земельной книги в Германии

Запись в земельной книге документирует структуру собственности на недвижимость. Мы объясняем, что такое земельная книга, как вы можете изменить запись и какие расходы вам придется заплатить.

ОБЗОР
Что такое земельная книга?
Что такое запись в земельной книге?
Что стоит в земельной книге?
Какая плата за основной долг?
Сколько стоит запись в земельной книге?
Где я могу посмотреть земельную книгу?
Когда мне нужно изменить запись в земельной книге?

На самом деле это простой бизнес: собственник продает свою собственность и передает ее новому владельцу. Но как собственнику доказать, что он действительно владеет недвижимостью или домом? Ответ прост: с помощью земельной книги.

Мы объясним вам, что именно стоит за этим, в чем разница между выпиской из земельной книги и записью в земельной книге, как вы можете изменить такую ​​запись самостоятельно и какие расходы вам придется ожидать.

Что такое земельная книга?
Земельный кадастр – это официальный справочник, в котором документируется вся недвижимость, проезжие части и здания в конкретном районе. Документирование осуществляется посредством записей в земельной книге.

Согласно правилам земельной книги (GBO), у каждого объекта недвижимости есть специальная страница в земельной книге, так называемый лист земельной книги. Земельные книги ведутся в местном суде; они также доступны в электронном виде.

Что такое запись в земельной книге?
Запись в земельной книге – это, по сути, идентификация собственности. В нем указывается в юридически обязательной форме, кто владеет недвижимостью и, если применимо, собственностью на ней, а также имеет ли кто-либо еще претензии на нее. В записи земельной книги, например, регистрируются подарки, покупки, требования о наследстве или выкупа права выкупа. Короче: владение и обременения.

Что стоит в земельной книге?
Каждый земельный кадастр состоит из кадастра и трех отделов (участков). Опись включает описание имущества. В случае земли это включает информацию о местонахождении, размере и застройке.

При необходимости также вводятся определенные права, связанные с недвижимостью. Это могут быть так называемые сервитуты, такие как право проезда или канализационные права, а также право проживания и права пользования.

Первый отдел: собственники

В первом разделе перечислены владельцы собственности или собственности. Если собственников несколько, например, в случае супружеских пар, также указывается структура собственности, то есть примерно «половина каждого».

Поскольку записи из земельной книги никогда не удаляются полностью с течением времени, но всегда помечаются как недействительные, вы также можете прочитать историю собственности из них. Для новых записей всегда требуется нотариус.

Важно: если вы хотите купить участок земли или дом, вам следует проверить, действительно ли продавец внесен в земельную книгу как собственник. Также следует убедиться, что других владельцев нет.

Второй раздел: права, обременения и ограничения

Второй раздел содержит все права, обременения и ограничения. Это могут быть полосы проезда на соседнем участке или линии газа, воды или электропередачи, проходящие на территории соответствующего участка. Новые собственники берут на себя эти соглашения и должны мириться с ними – они вносятся в земельный кадастр как право соответствующего поставщика энергии, муниципалитета или соседей.

Возможные права первого отказа или проживания также указаны во втором разделе. То же самое касается информации о продолжающихся процедурах банкротства. Районный суд также отмечает здесь, является ли имущество частью исполнения завещания. Если имеется последующая запись о наследнике, это означает, что последующий наследник должен согласиться на продажу.

Вам следует обратить особое внимание на то, вводится ли так называемая реструктуризация. Это так, если недвижимость находится в зоне редевелопмента – и это может быть дорого, если город привлекает вас к работе.

Если вы покупаете земельный участок или недвижимость, так называемое приоритетное уведомление о передаче вносится во второй раздел земельной книги. Нотариус оформит эту запись после того, как вы подпишете договор купли-продажи. Это означает, что вы отмечены как покупатель.

Уведомление о передаче собственности является гарантией для вас как покупателя, так что земельный участок или здание не будет продана несколько раз – она ​​блокирует запись в земельной книге. Но будьте осторожны: оба являются собственностью, только если запись в земельной книге была изменена соответствующим образом в первом разделе.

Третий раздел: основная задолженность и ипотека

Третий раздел земельной книги регулирует так называемые залоговые права на недвижимость. Там записываются все долги, которые влияют на недвижимость, а также стоимость покупки, ежемесячные платежи и условия оплаты. Что касается долгов, различают плату за землю и ипотеку.

Отметка основной суммы задолженности

Плата за основную сумму задолжености служит гарантией для вашего банка,  что он возвращает ваши деньги, даже если вы больше не можете погашать ссуду на строительство. Затем банк может лишить вас права выкупа вашей собственности и вернуть оставшуюся сумму кредита плюс проценты пренудительно продав вашу недвижимость .

Для вас как покупателя ипотека означает, что вы даже можете взять жилищный заем.

Отличие от ипотеки
Основное различие между основной суммой задолженности и ипотекой заключается в том, что оснавная сумма задолженности всегда остается неизменным, а именно размер суммы кредита.

Ипотечный кредит, с другой стороны, сокращается с каждым платежом, который вы платите банку, и в конечном итоге автоматически истекает после полной выплаты ссуды. Поскольку банкам легче взимать плату за землю в случае чрезмерной задолженности, она преобладала на практике.

Пример: вы берете жилищный заем на 250 000 евро. Первоначально и основная сумма задолженности, и ипотека составляют 250 000 евро. Если вы теперь ежемесячно выплачиваете по этой ссуде 1000 евро, размер ипотеки будет уменьшаться на 1000 евро в месяц. Если вы справитесь с этим, вы будете свободны от долгов менее чем за 21 год; Ваша ипотека будет составлять 0 евро и будет автоматически удалена. Однако ваша основная сумма задолженности по-прежнему составляет 250 000 евро. Только теперь он принадлежит уже не банку, а вам.

Сколько стоит запись в земельной книге?
Стоимость записи в земельной книге определяется Законом о судебных и нотариальных сборах (GNotKG). В качестве ориентира вы можете рассчитать около 1,5% от покупной цены недвижимости для нотариуса и записи в земельной книге. Около 1 процента уходит нотариусу, а оставшиеся 0,5 процента – в земельный кадастр.

Пример: если вы хотите купить недвижимость за 300 000 евро, это будет означать, что стоимость земельного кадастра составит 4 500 евро. Из этой суммы 3 375 евро пойдут нотариусу, а оставшиеся 1 125 евро – в земельный кадастр.

Где я могу посмотреть земельную книгу?

В принципе, вы можете просмотреть земельную книгу в местном суде муниципалитета или онлайн на соответствующем государственном портале с помощью так называемой выписки из земельной книги. Однако вы не можете просто посмотреть данные по запросу, вы должны подать запрос на доступ. Однако из соображений защиты данных вы получите одобрение только в том случае, если у вас есть законный интерес. Это сделано для предотвращения расследования владельцев недвижимости.

Доказать законный интерес можно, например, доверенностью от собственника. Вы также можете передать все это через нотариуса. Затем он запрашивает выписку из земельной книги, если вы поручили ему составить договор купли-продажи.

Когда мне нужно изменить запись в земельной книге?
Запись в земельной книге всегда должна быть изменена при заключении договора купли-продажи и изменении структуры собственности. Но изменения в финансировании также могут сделать это необходимым.

Например, если заемщик меняет банк и имеет задолженность по ссуде, земельный кадастр обычно удаляет старую ипотеку и регистрирует новую.