Домовладение сдает позиции

Домовладение впервые с 1993 года или доля домохозяйств, живущих в собственных четырех стенах, в Германии снова падает. Согласно анализу empirica и LBS Research, доля домовладельцев в 2018 году составляла всего 42 процента.

Хорошо известно, что ни в одной другой стране ЕС так мало домохозяйств живут в собственном владении, как в Германии. Только сейчас становится ясно, что доля домовладений в Германии больше не растет, а наоборот, снова падает: в 2018 году около 42 процентов всех домохозяйств в Германии жили в собственном доме, что на 1 процентный пункт меньше, чем пять лет назад.

Это главный результат анализа текущей выборки доходов и расходов (EVS) Федерального статистического управления, проведенного Берлинским исследовательским институтом empirica в сотрудничестве с LBS Research.

EVS собирается только раз в пять лет, но, помимо прочего, благодаря подробному учету компонентов дохода и богатства, он позволяет особенно подробно рассмотреть взаимосвязи между созданием богатства (подробнее в базе данных ниже).

Подробно о результатах

Даже через три десятилетия после падения Стены развитие домовладения в Германии нельзя объяснить без различия между Востоком и Западом. В то время как старая Федеративная Республика Германия добилась больших успехов в 1980-х, но в конце 1990-х в Западной Германии после воссоединения уже были заметные препятствия, покупка собственной собственности в Восточной Германии стала реальной возможностью только после воссоединения. Начался энергичный процесс наверстывания упущенного, но теперь он застопорился – а отставание от Запада по-прежнему велико (рисунок):

Уровень домовладение жильем в восточной Германии в 2018 году составлял 36 процентов, но все же был значительно ниже, чем 45 процентов в западной Германии.

Однако, согласно LBS Research, недавнее вялое развитие не характерно только для Восточной Германии, а основано на социальных и экономических явлениях, которые можно найти по всей Германии:

Прежде всего, не хватает молодых собственников. Тот факт, что доля людей в возрасте от 70 до 79 лет, владеющих собственным домом, резко выросла на Западе и Востоке за последние 20 лет – хотя и на разных уровнях – объясняется влиянием поколений: сегодняшние пенсионеры Западной Германии планировали сделать это в более молодые годы. Во многом благодаря их благополучию было легче, чем военным поколениям, получить домовладение. И подавляющее большинство из них до сих пор живут в том же доме, который они часто строили в 1970-х годах. При уровне владения жильем 58 процентов, в 2018 году в Западной Германии доля людей в возрасте от 70 до 79 лет превышала все другие возрастные группы.

На востоке республики после воссоединения по крайней мере некоторым из сегодняшних пенсионеров все же удалось купить домовладение. Сегодня 36 процентов людей в возрасте от 70 до 79 лет живут в собственном доме или квартире, двадцать лет назад это было всего 15 процентов. Само собой разумеется, что сравнительно короткого срока до выхода на пенсию было недостаточно, чтобы совершить скачок на уровень Западной Германии.

В младших возрастных группах разрыв между востоком и западом с годами значительно уменьшился, но следующее поколение, в частности, гораздо менее преуспевает в построении домовладение, чем поколение их родителей. То или иное наследование недвижимого имущества может несколько скорректировать картину, но влияющий фактор, также известный как эффект когорты, угрожает изменить направление его действия, как показывают трудности нынешних тридцатилетних людей при переходе от арендатора к собственнику (график): в 2008 г. 34 процента имели восточных немцев и 37 процентов западных немцев в возрасте от 30 до 39 лет уже сделали прыжок в домовладение, десять лет спустя это произошло только у 25 и 30 процентов в этом возрасте, соответственно.

Снижение доли домовладение в следующей более высокой возрастной группе от 40 до 49 лет не столь драматично, но столь же симптоматично. Потому что, если вы внимательно посмотрите на это среднее поколение, быстро станет ясно, что здесь также есть трудности с домовладением. Классические семьи – пары с несовершеннолетними детьми – по-прежнему являются наиболее распространенными домовладельцами из всех типов домохозяйств, но они уже не так часто живут в своих четырех стенах (рисунок): в 2008 году в Западной Германии было почти 73 процента. семей, сегодня он составляет чуть менее 69 процентов. Похожая ситуация и в Восточной Германии.

Бездетные и одинокие родители часто снимают жильплощадь. Возрастные наблюдения неотделимы от изменившихся и все еще меняющихся условий жизни. Что сегодня изменилось, чем было раньше?

В конечном итоге, многие факторы играют роль, одним из определяющих факторов, согласно LBS Research, является академизация, то есть тот факт, что все больше и больше молодых людей стремятся получить более высокую профессиональную квалификацию, обучаясь: вот почему они переехали из сельских регионов в города; поэтому они часто хотят там остаться и работать; поэтому – другими словами, из-за своей карьеры – многие молодые люди имеют отношения на расстоянии и создают семью позже или вообще не создают. Такой образ жизни обычно ассоциируется с долгой жизнью арендатора.

Последствия для политики

LBS Research делает два политических вывода из этих результатов исследования: Семьи по-прежнему нуждаются в поддержке, чтобы дать детям возможность жить в максимально возможной защищенности, в безопасности собственного дома или, по крайней мере, своей собственной квартиры. Например, преимущества собственного уголка сада были продемонстрированы не в последнюю очередь на опыте пандемии короны. Формирование домовладения также заслуживает поддержки, потому что это также означает наращивание активов и, прежде всего, потому, что жизнь без арендной платы является важным компонентом частного обеспечения пожилых людей. Вторая часть исследования домовладения, проведенного empirica для региональных строительных обществ, которое будет опубликовано в следующем году, прольет свет на то, насколько велик эффект богатства на самом деле.

Поскольку покупка собственности терпит неудачу в основном из-за того, что сбережения и, следовательно, капитал многих новых семей не поспевают за стремительно растущими ценами на недвижимость, Baukindergeld определенно был правильным подходом к финансированию и заслуживает новой редакции в предстоящий законодательный период. Требование к капиталу также может быть уменьшено за счет сокращения дополнительных затрат на приобретение; скорее всего, будет введено освобождение для новых покупателей от налога на передачу недвижимости. Для семей, в частности, также важно, чтобы они не были поставлены в невыгодное положение при распределении земли под застройку по сравнению со строительством квартир, сдаваемых внаем, или чтобы они больше не могли получить дешевую площадь, если назначение земли слишком ограничительное.

Многие молодые люди в городах, некоторые из которых откладывают создание семьи, нуждаются как минимум в доступе к домовладению, чтобы начать работу с этим компонентом обеспечения по старости. Что для этого нужно? Возможность экономить и готовность экономить – это одно, а доступные квартиры – другое, особенно в особенно популярных многолюдных городах. На этом фоне, недавно широко обсуждаемый и подвергшийся резкой критике запрет на переустройство, точнее говоря, дальнейшее ограничение разделения арендных домов на кондоминиумы, является контрпродуктивным. Однако нового строительства в достаточном количестве не обойтись.

EVS: что скрывается за цифрами

Для выборки доходов и потребления (EVS) Федерального статистического управления каждые пять лет проводится обследование около 60 000 частных домохозяйств на предмет их жизни, имущества и доходов – и это делается с начала 1960-х годов. EVS – это крупнейшее репрезентативное исследование на добровольной основе в Европейском Союзе. Последний раз он проводился в 2018 году, первые данные по нему были опубликованы в 2019 году, а специальные научные анализы доступны с 2020 года. Одним из центральных пунктов исследования является жилищная ситуация и стоимость жилья. Исследовательский институт empirica оценивает ответы на эти вопросы с 1995 года от имени Landesbausparkassen. Основное внимание уделяется развитию жилищных и финансовых условий в регионах, а также стоимости жилья.

EVS особенно подходит в качестве базы данных для такого анализа, потому что, в отличие, например, от микропереписи, он не только требует приблизительной самооценки чистого дохода, но также определяет большое количество компонентов дохода отдельных членов домохозяйства в бухгалтерском учете, включая стоимость аренды жилой недвижимости, занимаемой владельцем, дохода от иждивенцев и Самостоятельная занятость, от различных видов активов, от субаренды, а также от государственных и частных трансфертных платежей. Кроме того, в отличие от микропереписи, EVS собирает расходы на жилье не только арендаторов, но и домовладельцев, то есть расходы на покупку земли и недвижимости, проценты, выплаты, ремонт и модернизацию. Кроме того, при микропереписи богатство не запрашивается. И последнее, но не менее важное: EVS детально фиксирует потребительские расходы по многочисленным основным и подкатегориям. На этой основе можно проанализировать различное поведение арендаторов и владельцев в расходах, особенно среди молодых людей, впервые покупающих недвижимость.

Результаты текущего анализа EVS, проведенного empirica и LBS Research, были опубликованы в форме исследования.