Шесть причин, почему купить дом скоро станет намного сложнее, ведь цена на недвижимость в Германии и дальше в победном шаге и в 2022 году.
Цена на недвижимость в Германии, как и рынок домов и квартир в Германии находится на подъеме. Однако препятствия для заинтересованных сторон становятся все выше. На что покупатели должны обратить внимание перед покупкой.
Франкфурт Он появился совершенно неожиданно и, должно быть, испортил настроение многим домовладельцам. В начале этой недели новое федеральное правительство полностью прекратило государственные субсидии на повышение энергоэффективности в новых зданиях на данный момент из-за потока заявок и угрозы дополнительных расходов, исчисляемых миллиардами.
В частности, пока нельзя подавать новые заявки на финансирование программ государственного банка развития KfW в рамках федерального финансирования эффективных зданий. Даже если федеральное правительство сейчас хочет представить решения специально для частных домовладений: заявление KfW стало шоком для многих (потенциальных) покупателей недвижимости и совсем скоро и цена на недвижимость в Германии тоже даст о себе знать.
Это были не единственные плохие новости, с которыми им пришлось столкнуться в последнее время, наряду с уже растущими ценами. Итак, на что сейчас должны обращать внимание покупатели? Ниже приводится краткий обзор шести причин, по которым рынок недвижимости, вероятно, станет более сложным для новичков в ближайшие годы.
1. Неясная энергетическая поддержка
Если вы сейчас думаете о покупке недвижимости, вы больше не можете конкретно рассчитывать с субсидией на новое строительство для большей энергоэффективности. Речь идет о значительных суммах. По данным министерства, только в период с ноября 2021 года по сегодняшний день в KfW поступили заявки на финансирование объемом более 20 млрд евро. Что будет с еще не одобренными заявками, пока неясно.
Изучается, может ли банк развития в качестве альтернативы предлагать кредиты под низкие проценты. С предыдущей субсидией была выплата или инвестиционная субсидия. В ЦК недвижимого имущества заявили о «пощечине» энергичному ремонту.
Ассоциация частных банков BdB теперь ожидает «значительного» увеличения расходов на финансирование частного жилищного строительства, отчасти из-за замораживания субсидий на энергоэффективные здания. «Я не могу дать вам точный прогноз того, насколько дорогим станет финансирование недвижимости для частных клиентов. Но он станет дороже, и это будет заметно», — заявил на этой неделе генеральный менеджер BdB Кристиан Оссиг .
2. Закупочные цены продолжают расти
По данным Федерального статистического управления, только в третьем квартале 2021 года квартиры и дома в Германии подорожали в среднем на двенадцать процентов по сравнению с тем же периодом прошлого года. По мнению экспертов, если вы ищете квартиру или дом в крупном городе, вам придется быть готовым к тому, что в этом году цена на недвижимость в Германии продолжит расти. В восьми крупнейших городах Германии нет никаких признаков перелома, как недавно объяснили в Берлине представители соответствующих официальных экспертных комитетов. «Вечеринка продолжается», — сказал председатель берлинского комитета Райнер Рёсслер.
Но арендная плата уже не поспевает за быстрыми скачками. Отношение покупной цены к годовой чистой арендной плате, так называемый мультипликатор, превышает 35 в некоторых крупных городах и даже 46,9 в Мюнхене. Конкретно это означает, что покупателям в баварской столице земли приходится ждать почти 47 лет, прежде чем они смогут окупить свои инвестиции за счет дохода от аренды, и это даже без учета затрат на содержание и налогов.
3. Рост процентных ставок делает кредиты более дорогими
В то же время покупатели жилья сталкиваются с более высокими затратами по займам. Тенденциозная доходность десятилетних облигаций была временно положительной впервые почти за три года. Времена исторически низких процентных ставок прошли. «Если ФРС сейчас подаст дальнейшие сигналы в сторону повышения процентных ставок, это поддержит рост процентных ставок на строительство в Германии не сразу, а в среднесрочной перспективе», — прогнозирует Мириам Мор, член совета директоров Interhyp по работе с частными клиентами.
«В отношении процентной политики, инфляции и экономического развития следует ожидать продолжения начавшегося сейчас роста процентных ставок по строительству на несколько десятых процентного пункта — мы рассматриваем процентные ставки в размере 1,5 процента по десятилетним кредитам быть возможным в течение года». Звучит немного, но при финансировании в размере около 500 000 евро, что уже не является чем-то необычным, можно быстро составить пятизначную сумму за десять лет. Для сравнения: в начале 2020 года кредитный брокер зарегистрировал условия 0,74 процента для кредитов с десятилетней фиксированной процентной ставкой и 1,06 процента для 15-летней фиксированной ставки.
4. Бафин становится строже (Федеральное управление финансового надзора (сокращенно BaFin) является немецким учреждением публичного права, обладающим правоспособностью и базирующимся в Бонне и Франкфурте-на-Майне. Он подлежит юридическому и техническому надзору Федерального министерства финансов.)
Из-за растущих рисков по кредитам на недвижимость финансовый регулятор Bafin недавно поручил банкам создать дополнительные резервы капитала. Рынок недвижимости может перегреться, предупредил глава Bafin Марк Брэнсон. Однако, если банкам придется вносить больше денег в качестве залога по своим кредитам, что потребуется в будущем, они, по всей вероятности, сделают кредиты на недвижимость более дорогими для клиента. Потому что надзорные органы советуют банкам, страховым компаниям и другим кредиторам быть «особо осторожными» при выдаче новых кредитов с учетом текущих событий на рынке недвижимости.
Таким образом, требования к коэффициенту собственного капитала и готовность выдавать ипотечные кредиты со 100-процентным кредитным плечом, вероятно, снизятся. Тем, кто интересуется недвижимостью без большого буфера капитала, будет сложнее получить финансирование для покупки дома, к которой они стремятся.
5. Меры по защите климата влекут за собой новое бремя
Комиссия ЕС хочет стать климатически нейтральной в Европе к 2050 году и считает сектор недвижимости важным ключевым сектором. Потому что на сектор недвижимости приходится около 40 процентов потребления энергии, которая в ближайшие десятилетия должна стать регенеративной.
Поэтому, если дело дойдет до Брюсселя, владельцы недвижимости должны капитально отремонтировать свои дома в соответствии с новой климатической задачей, в том числе старые здания из фонда. Это означает, что владельцам придется быть готовыми к большим затратам в ближайшие годы. Потому что точное распределение бремени между арендаторами, арендодателями и государством до сих пор неясно.
Ассоциация владельцев Haus & Grund уже предупреждает о перегрузке владельцев. В конце концов, владельцу, возможно, придется платить как за затраты на выбросы CO2, так и за дополнительные потребности в реконструкции здания. «Это ошеломит многих владельцев в финансовом отношении», — заявила ассоциация. В то же время старые, плохо утепленные здания станут значительно менее привлекательными и потеряют в цене.
Дома, отнесенные к более низким энергетическим классам G и H, «весьма вероятно, потеряют в цене», недавно предсказал генеральный директор крупнейшей в Европе группы недвижимости Vonovia Рольф Бух. Вы уже можете видеть это в Великобритании. Если на рынке появится квартира, которая не соответствует требуемому стандарту, иногда потребуются высокие штрафы.
6. Цены на сырье увеличивают стоимость строительства в Германии
Значительный рост цен на важные строительные материалы, а также постоянная нехватка квалифицированных рабочих увеличивают затраты на строительство и удорожают строительство новых зданий. В среднем за 2021 год цены на древесину выросли на 61,4 процента, цены на конструкционную сталь поднялись на 53,2 процента, как пояснил несколько дней назад генеральный директор главного объединения немецкой строительной промышленности Тим-Оливер Мюллер. . По данным ассоциации, новое строительство жилых домов традиционного производства в ноябре 2021 года подорожало больше, чем когда-либо с 1970 года.
По данным Федерального статистического управления, цены на строительство выросли на 14,4 процента по сравнению с тем же месяцем прошлого года. По данным властей Висбадена, более сильное увеличение в последний раз наблюдалось в августе 1970 г. и составило 17,0%.
По словам Ханса Петера Воллсайфера, президента отдела ремесленных промыслов, в ближайшее время не следует ожидать послаблений на ценовом фронте. «Строительство в будущем станет дороже не только потому, что растут зарплаты, но и потому, что растут цены на материалы», — сказал он недавно. «Уже становится очевидным, что цены, даже если нехватка материалов уменьшится, не упадут полностью до докризисного уровня».