Налоги в Германии на недвижимость : советы для арендаторов и арендодателей.
На самом деле, ежегодная налоговая декларация-это любимая тема для многих, но, как владелец дома, вы можете сэкономить на налогах на свою недвижимость. О том, что вам нужно учитывать в качестве арендатора, арендодателя или собственника, смотеть в этом руководстве.
Экономия налогов: много льгот через недвижимость
Преимущества инвестиций в недвижимость Германии разнообразны, но один аспект всегда подчеркивается в теме: с квартирой или домом можно сэкономить на налогах. И это в немалой степени.
Можно ли сэкономить на налогах при покупке недвижимости?
Желание сэкономить при налогом на покупку дома-это, несомненно, заманчивая мысль. В конце концов, это позволит сэкономить много денег, а сумма инвестиций, возможно, станет при этом даже немного меньше. Но действительно ли покупка дома или квартиры облагается налогом?
Ответ, к сожалению, несколько отрезвляет: при частном использовании вы не можете снять покупку дома с налога. И это включает в себя все расходы, так что для вас не будет экономии.
С некоторыми трюками и некоторым мастерством вы все равно можете сэкономить налоги в нескольких аспектах. Это относится, например, к основному налогу на приобретение и переезду.
Основной налог на покупку (Grunderwerbsteuer ) : при покупке недвижимости взимается основной налог на покупку, причем процентная ставка варьируется в зависимости от региона/земли в Германии. Но важно то, что налог обычно взимается не только с фактического участка, но и с построенного на нем дома. В результате вы в итоге платите двойной налог-и таким образом отдаёте несколько тысяч евро.
Эта проблема вряд ли может быть обойдена со старыми объектами, а с новыми зданиями-со всеми. Сначала купите участок и только позже отдайте заказ на строительство дома, и тогда заплатите земельный налог только за участок.
Важно: между приобретением земли и строительством недвижимости должно пройти не менее шести месяцев. Кроме того, между вами и строительной компанией не должно быть никакой связи. В противном случае основной налог на покупку будет взиматься со всей покупной цены – в том числе задним числом.
Экономия налогов при профессиональном переезде: даже если вы переезжаете профессионально ( по работе ) условно и приобретаете недвижимость в новом городе, это может привести к налоговым льготам. Соберите все квитанции, и вы можете, среди прочего, претендовать на следующие расходы в качестве рекламных расходов:
- Транспортные расходы
- Плата за регистрацию (также уведомление/регистрация о легковом автомобиле)
- Репетиторство (например, обусловленное сменой школы детей)
Предпосылкой для этого является то, что вы фактически изменили место жительства по профессиональным причинам. Это происходит, например, когда вы значительно сокращаете свой ежедневный рабочий путь.
Если ваш переезд не является профессиональным, вы все равно можете облагать налогом некоторые расходы. При этом, однако, не как рекламная стоимость, а как бытовая услуга. К ним относятся, например, расходы на ремесленников, транспортные расходы или услуги по уборке. Таким образом, до 20 процентов исходя из стоимости заработной платы могут претендовать на сумму до 4000 евро.
Как (жилищные)арендаторы экономят налоги на недвижимость
Ниже в этой статье мы рассмотрим различные способы, которые можно использовать для экономии налогов на недвижимость. При этом не только сами владельцы могут извлечь выгоду из бетонного золота, но и, как арендатор квартиры или дома, они могут учитывать определенные расходы в своей налоговой декларации.
Как правило, вы можете сэкономить налоги на недвижимость во многих сценариях:
- Как арендатор объекта
- Как арендодатель квартиры
- Как собственник собственной собственности
С точки зрения арендатора, в частности, интересны работы и услуги вокруг объекта. Многие расходы в доме или вокруг него могут быть сняты с налога. Даже расчет коммунальных услуг может быть заявлен по частям.
Это могут снять арендаторы с налога (выбор):
- Ремесленные работы (кровельные работы, замена окон, обслуживание отопления, малярные работы, укладка паркета, модернизация ванной комнаты, …)
- Бытовые услуги (косить газон, уборка снега, уборщица, няня, …)
- Налоговая экономия за счет рабочего кабинета (как работник до 1250 евро в год)
- Профессиональный переезд (брокер, двойная арендная плата, транспорт, стоимость проезда)
Отстранение бюджетных услуг от уплаты налога – что это значит?
Косить газон, снег зимой или полировать квартиру до блеска: все это работы, которые в основном каждый арендатор мог бы сделать сам. С другой стороны, если вы нанимаете поставщика услуг для этого, эта деятельность суммируется налоговым органом как „бюджетные услуги по месту проживания“.
И именно эти услуги вокруг дома вы можете затем снять с налога. Если вы нанимаете компанию или самозанятого, затраты на рабочую силу могут быть заявлены не более 20 000 евро. Сначала это звучит много, но эти максимальные 20 000 евро могут быть действительно сброшены только на пятую часть. Таким образом, прямая налоговая скидка составляет до 4000 евро в год.
Обязательным условием для этого является то, чтобы работы проводились в квартире или на соответствующем участке. Кроме того, при оплате вы должны иметь в виду что-то: денежные платежи вы не можете облагать налогом! Вместо этого счет ремесленников должен был быть оплачен банковским переводом.
Вы, как арендатор, не выполняли/не заказывали ни одной из этих задач самостоятельно? Кроме того, если вы обратитесь непосредственно к арендодателю, вы можете получить скидку на аренду недвижимости. Например, если в договоре аренды установлен перенос стоимости определенных услуг на арендатора, вы можете запросить эти деньги через налоговую декларацию обратно.
Как сэкономить налоги в Германии через рабочий кабинет в вашей квартире
Во многих квартирах есть дополнительная комната, которая используется в качестве офиса или кабинета. Если вы фактически используете этот номер исключительно в профессиональных целях, вы можете снять помещение с налога.
Но для этого существует ряд требований, чтобы налоговая служба в Германии действительно признавала комнату рабочим кабинетом: для того чтобы кабинет был признан „исключительно профессиональным использованием“, он должен быть отделен от частных помещений, в частности, дверью. Кроме того, это не должно быть сквозной комнатой, и комната не может быть существенно использована в частном порядке.
Если это так, рабочий кабинет полностью вычитается из рекламных расходов. Как правило, налоговое ведомство различает на разных этапах, можете ли и в какой степени вы сэкономить налоги в Германии с помощью кабинета в своей квартире:
- Рабочий кабинет является центром профессиональной деятельности: в этом случае расходы на комнату могут неограниченно претендовать на рекламную стоимость.
- Для профессиональной деятельности в рабочем кабинете нет другого рабочего места: учитель, работающий в школе, часто все равно должен заниматься своей профессиональной деятельностью из дома. В этом случае вычет рабочей комнаты ограничен максимум 1250 евро.
- Для частного и профессионального использования одновременно: если комната используется профессионально, а также в частном порядке (например, в качестве гостевой комнаты), налоговое ведомство не признает этот кабинет налогово льготным.
Таким образом, в принципе, рабочий кабинет в собственной квартире может быть подходить по налоговым льготам только при определенных условиях. С другой стороны, проще в арендованном кабинете за пределами собственного дома. Тогда вы можете облагать на льготы налогом на все расходы.
Как арендодатель с недвижимостью сэкономит налоги в Германии
Как арендодатель жилого объекта, вы получаете налоговые льготы недвижимости в еще большей степени . В частности, многие расходы и расходы, связанные с поиском арендатора, облагаются налоговой льготой.
Но даже в областях, связанных с ремонтом или приобретением недвижимости, вы можете сэкономить много денег, заполняя налоговую декларацию . Для этого вы, как владелец недвижимости, должны заполнить формуляр на так называемый объект для „доходов от аренды “, а также приложить свои квитанции.
Большая налоговая выгода для арендодателей: государство сначала подсчитывает все ваши доходы от аренды в год вместе. Вместо того, чтобы облагать налогом их напрямую, налоговое ведомство сначала вычитает деньги, которые вы потратили на свою недвижимость в том же году. Таким образом, вы можете снизить свои налоговые расходы, заявив о многих своих расходах .
Это могут снять арендодатели с налога (выбор):
- Объявления о недвижимости
- Брокерская комиссия
- Транспортные расходы
- Проценты банковские
- Стоимость приобретения недвижимости
- Поземельный налог
- Стоимость меблированной квартиры
- Ремонтные и ремонтные работы
- Адвокат и налоговый консультант
Урегулирование затрат на приобретение или производство имущества
Многие расходы на недвижимость вы можете вернуть через налоговую декларацию – даже часть затрат на покупку или производство. Для этого, в зависимости от года постройки объекта покупки, применяются два разных правила:
Если недвижимость была построена до 31 декабря 1924 года, вы можете вычитать из налога 2,5 процента стоимости производства и приобретения в год в течение 40 лет.
Если недвижимость была построена только после этой даты, то есть после 1924 года, вы можете претендовать на 2 процента в год в течение 50 лет.
Независимо от того, покупаете ли вы свой желаемый объект при этом или строите его самостоятельно, не имеет значения. В обоих случаях вы получаете одни и те же налоговые льготы вашего дома.
Стоимость ремонтных работ
Независимо от того, имеет ли отопление утечку, капает кран или окна нуждаются в обновлении: в большинстве случаев арендодатель должен заплатить за ущерб в квартире. К счастью, расходы ремесленников на ремонт и ремонтные работы могут быть полностью сняты с налога.
Кроме того, расходы могут быть заявлены как расходы на рекламу в налоговой декларации. Для этого необходимо соответствующим образом заполнить приложение V налоговой декларации. Либо вы указываете полные расходы на один год, либо равномерно распределяете расходы до пяти лет.
Снятие дополнительных расходов на дом с налога
Обычно, как арендодатель, вы перекладываете дополнительные расходы на дом (вывоз мусора, страхование, вода, дворник) непосредственно на арендатора. Хотя доходы, которые арендодатель получает от этих коммунальных услуг, также должны быть указаны в налоговой декларации. Впрочем, и здесь возможно низложение в качестве рекламной стоимости.
К ним относятся, например, ремонт отопления, уборка общих помещений или зимнее обслуживание. Только в том случае, если вы выполняете указанные действия самостоятельно, вы не можете отказаться от собственной производительности труда (но это стоимость инструмента, материала и стоимости проезда).
Даже если недвижимость пустая все равно экономьте налоги
Пустое место арендуемого объекта – кошмар любого арендодателя. Тем не менее, даже в этом случае вы можете сэкономить налоги в Германии с вашей собственностью. Потому что даже без регулярного дохода понесенные расходы могут быть сняты с налога.
Тем не менее, вы, как арендодатель, должны доказать, что вы также серьезно ищете нового арендатора во время простоя. Для этого достаточно изначально представленных списков в газетах или онлайн-сайтах. Позже вам придется нанять брокера ( маклера ) или даже сделать ремонт через несколько месяцев.
Экономия налогов за счет собственного использования
Если вы приобретаете недвижимость и хотите на налоги в Германии сэкономить, вы также можете населять ее самостоятельно вместо здачи в аренду. Тогда, хотя вам больше не нужно платить арендную плату, вам придется отказаться от некоторых налоговых преимуществ аренды недвижимости взамен.
Это связано, прежде всего, с тем, что с момента отмены пособия на жилье в конце 2005 года недвижимость для собстенного исползования больше не облагается налогом в больших масштабах. В то время это было обосновано государством „отменой несвоевременного налогового поощрения домовладения“.
Тем не менее, даже сегодня есть некоторые области и трюки, которые владельцы могут использовать для экономии налогов при самостоятельном использовании своей собственности.
Как владельцы недвижимости могут уйти от налога в Германии (выбор):
- Ремесленные работы
- Бытовые услуги
- Модернизация квартиры, охраняемой памятником архитектуры
Расходы на ремонт и ремесленников по-прежнему могут быть использованы
Ремонт собственной недвижимости может быстро привести к высоким затратам. Но расходы на ремесленников по-прежнему могут снизить налоговое бремя смотря на налоги в Германии. Они также считаются бытовыми услугами для собственных нужд.
Таким образом, вы можете вычесть 20 процентов расходов из налога. Максимальная сумма, однако, составляет 1200 евро в год для пользователей под собственные нужды. Кроме того, учитываются только затраты на чистое рабочее время, материал вы должны оплатить, например, полностью самостоятельно.
Налоговые льготы по недвижимости, охраняемой памятниками
Особое положение существует в области охраны памятников . Здесь вы, как самозанятый пользователь, получаете особенно высокие специальные скидки. Это должны быть меры по строительству памятников, но строительство или реконструкция не поощряются.
Как владелец, вы можете облагать льготам по налогом следующие расходы при модернизации:
- Стоимость на 9 процентов в течение первых восьми лет
- Стоимость до 7 процентов в течение еще четырех лет
- Стоимость покупки на 2 процента в течение 50 лет
Экономия налогов при продаже квартиры в Германии
Продажа недвижимости обычно представляет собой довольно большие суммы денег. Если вы обратите внимание на некоторые трюки, вы также можете сэкономить много денег с налоговой точки зрения, тем самым максимизируя свою прибыль.
При этом в основном различают два решающих сценария. В зависимости от того, проживаете ли вы своей недвижимость самостоятельно или арендуете ее, при продаже следует соблюдать другие налоговые правила.
Продажа по собственному использованию
Если вы использовали объект исключительно самостоятельно, при продаже вас ждет приятный сюрприз: прибыль от вашей продажи вы не должны облагать налогом ни копейки/цента.
Но это верно только в том случае, если вы действительно заселили недвижимость исключительно сами. Для этого решающее значение имеют последние три календарных года. Даже если вы арендовали квартиру только на короткое время (например, при переезде), ваша продажа попадает в налогооблагаемую область.
Налоги в Германии при продаже по аренде
С другой стороны, если вы использовали объект для аренды, вы должны нормально облагать налогом выручку от продаж. Однако при этом действует 10-летний период. Если вы владеете проданным объектом в течение десяти лет, вы также получаете удовольствие от продажи без налогов.
Это, кстати, тоже одна из причин, по которой недвижимость в Германии как краткосрочное вложение капитала неинтересна. С другой стороны, благодаря длительному периоду удержания, помимо налоговой свободы, вы также выиграете от увеличения стоимости своей собственности.
Кратко суммируются налоги в Германии продажи вашей недвижимости:
- Собственное использование: продажа без налогов, если недвижимость использовалась только в жилых целях в течение последних 3 лет.
- Аренда: прибыль должна облагаться налогом. Только после 10-летнего периода удержания здесь также действует налоговая свобода при продаже.