Многоквартирный дом или инвестиционная недвижимость: 8 советов, как успешно инвестировать в недвижимость Германии.
«Инвестиционная собственность» – этот термин прилагается к обещанию долгосрочного прибыльного источника дохода. Недвижимость, которую инвестор приобретает с целью увеличения своих активов, называется инвестиционной собственностью. Таким образом, он не живет в доме сам, а сдает его или продает третьим лицам. Другие термины – «инвестиционная недвижимость», «инвестиционная недвижимость» или «многоквартирный дом».
Как правило, инвестиционная недвижимость – это жилая недвижимость. Конечно, инвесторы также могут инвестировать в коммерческую недвижимость, такую как офисная. Однако здесь есть особые риски, такие как более нестабильный рынок и, как правило, более требовательные арендаторы. Таким образом, инвестиции в коммерческую недвижимость больше подходят для опытных инвесторов.
Одним из преимуществ жилой недвижимости как капитальных вложений является то, что банки с радостью ссужают ее. Недвижимость генерирует денежный поток за счет арендных платежей – в отличие, например, от золота. Хорошие акции генерируют денежный поток за счет выплаты дивидендов, но они более изменчивы, чем недвижимость. Кроме того, инвестиции в недвижимость считаются устойчивыми к инфляции. Их стоимость растет почти с той же скоростью, что и инфляция.
Но может быть и иначе: в худшем случае возвращаемое свойство оказывается пожирателем капитала. Будет ли ваша инвестиционная недвижимость экономически успешной, зависит, прежде всего, от того, будете ли вы придерживаться определенных принципов при выборе недвижимости, ее расчетах и финансировании. И новичкам, и «старым мастерам» стоит учесть следующие советы:
1 | Продумайте свой список покупок
Прежде всего, важно подумать, хотите ли вы сдавать в аренду отдельный кондоминиум, многоквартирный дом или целый жилой комплекс. Какой тип недвижимости вы выберете, зависит от того, сколько денег вы можете и хотите потратить на покупку. С одной стороны, отдельная квартира может быть дешевле и, следовательно, иметь привлекательную цену, потому что вам придется привлекать меньше капитала для покупки недвижимости. С другой стороны, квартиры предлагают меньшую потенциальную прибыль, чем жилое или коммерческое здание целиком.
2 | Выберите разумную стратегию финансирования
Благодаря разумной стратегии финансирования недвижимости вам не придется обходиться без многоквартирного дома, если у вас недостаточно капитала для его покупки. Если вы хотите купить многоквартирные дома или другие более дорогие объекты и, таким образом, выйти за рамки своего бюджета, вы можете профинансировать покупку с высокой долей долга, то есть ссудой в банке.
Если инфляция возрастет, вы даже выиграете от этого: ваш кредит обесценится с инфляцией, поэтому ваши обязательства уменьшатся в реальном выражении. Кроме того, вы получаете фиксированную процентную ставку по ссуде, если тенденция к увеличению процентной ставки.
3 | Проверить местонахождение
Выбирая место или расположение инвестиционной собственности, убедитесь в наличии хорошей инфраструктуры, достаточного количества рабочей силы и привлекательного центра города. Все это приводит к тому, что многим нравится жить на месте. Для вас это означает: надежный доход от аренды.
В идеале в выбранном городе должно проживать не менее 10 000 человек, так как это снижает вероятность появления вакансий. Исключительно хорошее расположение всегда сопровождается соответственно высокой арендной платой, что дает вам очень хороший доход, но в то же время может снизить вероятность сдачи в аренду.
Экономическое и культурное развитие региона также влияет на стоимость аренды недвижимости. Трудно предсказать заранее. В настоящее время популярными регионами являются Мюнхен, Берлин, Гамбург, регион Рейн-Майн и такие города, как Ольденбург и Гейдельберг. Эксперты прогнозируют повышение арендной платы как минимум до 2025 года.
Однако инвестиционная недвижимость там значительно дороже, чем в районах с более низкой арендной платой. Вот почему может быть более целесообразным вложить деньги в такие места, как Дуйсбург или Хемниц, где цены не завышены.
4 | Осмотрите конструкцию здания
Важно взглянуть на недвижимость лично. Соответствует ли описание собственности с осмотром в действительности? Правильно ли указана жилая площадь или площадь участка? Ваша инвестиционная недвижимость имеет опрятный вид?
Кроме того, вы должны знать, с какими затратами на техническое обслуживание вы столкнетесь. С одной стороны, это можно оценить по возрасту объекта:
Возраст здания в годах:
Частые дефекты здания, необходимый ремонт
До 10 лет –
Повреждение от влаги
Форма
Сколы штукатурки
Трещины в кладке
До 20 лет
Наружная покраска фасадов, входных дверей, окон
Покраска лестницы / перил / дверного полотна
Текстильные напольные покрытия
До 30 лет
Санитарное оборудование
Котлы и котлы
Балконы
Пластиковый пол внутри
Желоба, водосточные трубы и соединения кровли из цинкового листа
До 40 лет
Плитка и кафельный пол
Кровельное покрытие и соединения кровли
Сеть трубопроводов отопления
Электромонтажная сеть с розетками и выключателями
Окна и входные двери, подъезд
Доступ и состояние гаража
Однако чистый возраст собственности мало что говорит о фактической структуре здания. Поэтому вам следует посетить недвижимость и участок под застройку с экспертом по недвижимости. Всегда смотрите на все здание, даже если вы хотите купить только одну квартиру. Вы также можете получить информацию у управляюшей компании о мерах по ремонту и модернизации за последние годы. Тогда не будет неприятных сюрпризов.
5 | Проверить будущих арендаторов
Конечно, для того, чтобы приносить доход от собственности, самым важным является арендная плата. Если арендаторы уже проживают в собственности, вам следует заранее проверить договор аренды – например, на предмет эффективного косметического ремонта. Узнайте, насколько высок размер арендного залога и регулярно ли платят арендаторы, чтобы вы могли быть уверены в своем доходе от аренды.
Если квартира свободна, вы можете получить информацию о региональных условиях аренды. Не все предложения аренды, которые вы получаете, являются надежными, потому что опыт показывает, что не у всех есть деньги, чтобы платить вам аренду на постоянной основе. Так что проверяйте кандидатов очень внимательно.
6 | Правильно рассчитайте затраты
Покупка недвижимости обходится дорого – не только с точки зрения стоимости многоквартирный дома или квартиры, но и с точки зрения дополнительных затрат на покупку. Обычно они состоят из сборов брокеров и нотариусов, сборов за регистрацию земли и налога на передачу недвижимости. В зависимости от федеральной земли вы как инвестор должны компенсировать непредвиденные расходы на покупку в размере не менее 10% от чистой покупной цены.
Кроме того, могут возникнуть финансовые затраты, то есть ежемесячные проценты и выплаты в счет погашения, если вы взяли кредит. Кроме того, часто возникают затраты на ремонт и текущий ремонт.
Ваш доход как инвестора состоит из ежемесячного дохода от аренды (и, если применимо, продажной цены, которая будет достигнута позже). Чтобы узнать, приносит ли недвижимость хороший доход и хорошую прибыль, вы можете использовать множитель (также известный как множитель цены аренды) в качестве ориентира.
Ключевой показатель легко подсчитать. Формула:
Дубликатор =
Цена
Чистый доход от аренды
Например, если цена покупки составляет 150 000 евро, а доход от аренды составляет 7 500 евро, результатом будет множитель цены аренды, равный 20. Это означает, что вы получите только покупную цену из своего дохода через 20 лет. В дорогих районах множитель даже от 25 до 30, в более дешевых – 15 и меньше.
7 | Реально оценить риск
При аренде недвижимости всегда могут возникнуть непредвиденные расходы или потеря арендной платы. Вы вряд ли сможете повлиять на это. Во многих регионах также сложно прогнозировать динамику арендных ставок.
Поэтому инвестирование в инвестиционную недвижимость обычно связано с рисками, которые трудно оценить. Не бойтесь ожидать этих проблем и создавайте для них достаточный буфер. Особенно при совершении покупок с высокой долей заемного финансирования вы должны убедиться, что вы всегда можете уплатить проценты и основную сумму.
8 | Не забывайте налоги
И последнее, но не менее важное: как домовладелец, вы должны следить за возможными налоговыми преимуществами и недостатками. Следует выделить следующие три налоговых аспекта:
а)Вычет за износ (амортизация): арендодатели могут потребовать затраты на приобретение или производство для снижения налогов. В случае жилой недвижимости ( многоквартирный дом ) ежегодная амортизация составляет два процента от покупной цены, в случае памятников архитектуры она значительно выше.
б)Налог на спекуляцию: если между покупкой и продажей недвижимости прошло менее десяти лет, налоговые органы требуют уплаты налога на спекуляцию. Могут быть учтены брокерские сборы и расходы на ремонт на многоквартирный дом или квартиру в первые три года. Тогда сумма налога на спекуляцию будет соответствовать ставке НДФЛ.
в)Лимит трех объектов недвижимости: если в течение пяти лет продается более двух объектов недвижимости ( например многоквартирный дом или квартиру ), продавец считается продавец коммерческой недвижимости и облагается соответствующим налогом.