При покупке недвижимости в Германии в курортной зоне возникнут много вопросов: на это стоит обратить внимание.
Если вы хотите купить и сдать в аренду недвижимость для отдыха, вам следует тщательно рассчитать цену покупки, доход от аренды и финансирование, чтобы инвестиции были оправданными. В нашем путеводителе мы познакомим вас с наиболее важными аспектами недвижимости для отдыха, покажем, на что обратить внимание при покупке дома или апартаментов для отдыха и как лучше поступить. Также это будет взгляд с точки зрения немецкого покупателя.
Совет 1: Проверьте свои потребности
Совет 2: Найдите подходящее место
Совет 3: Проверьте качество сборки-постройки
Совет 4. Учитывайте региональные ценовые тенденции
Совет 5: Рассчитайте услуги по техническому обслуживанию и ремонту
Совет 6: Как финансировать собственный загородный дом
Совет 7: Вы должны обратить внимание на это в договоре купли-продажи
Совет 8: Как сэкономить на налогах с собственным загородным домом
При покупке недвижимости в Германии особенно тщательно подготовьтесь к покупке недвижимости для отдыха
Любой, кто открыл для себя отдых в загородном доме и хотел бы сделать из этого что-то постоянное – возможно, даже хочет купить дом в качестве инвестиции – должен быть терпеливым при покупке недвижимости для отдыха. Но не позволяйте привлекательному предложению от агента по недвижимости склонить вас к преждевременной покупке дома! Перед покупкой осмотрите предложение так же критично, как и основное место жительства, и обратите внимание на расположение, окружающую среду и качество. Соответствуют ли закупочная цена и расходы, оборудование и местоположение? Кто ухаживает за домом на участке?
Лучше всего попробовать пожить там, где вы всегда мечтали: в горах, на берегу Северного или Балтийского моря, в квартире для отдыха с бассейном под пальмами, в загородном доме в Тоскане… Хорошее местное знание курортного региона поможет правильно оценить цену и расположение. Если оба фактора совпадают, вы можете лучше всего наслаждаться домом для отдыха и выгодно сдавать его в аренду. Однако, поскольку за границей действуют другие правовые условия, вам обязательно следует заранее получить информацию от местных властей!
Совет 1: Проверьте свои потребности
Прежде чем подписать договор купли-продажи дома или квартиры для отдыха в вашем любимом регионе для отдыха, вы должны выяснить, что вы цените в недвижимости.
Вам нужна машина в отпуске? Как вы приедете? Как организован общественный транспорт? Где арендовать автомобиль
Где ближайший супермаркет фаст-фуда, следующий рыбный рынок или органический магазин для испорченных гурманов?
Где находится ближайшее место с торговой милей?
Как далеко конная ферма, поле для гольфа, дайвинг-центр?
Если вы хотите сделать в отпуске что-то, на что у вас иначе никогда не было бы времени: где вы можете посетить салон красоты/фитнес-центр, посмотреть книжный магазин, арендовать двухколесный транспорт для поездки на велосипеде или скутере?
Где находится ближайшая игровая площадка для детей? Может быть, в местном туристическом бюро даже есть услуги няни?
Есть ли отопление для прохладных дней?
Вам нужна духовка или вы используете только микроволновую печь?
Вы хотите пойти в старую добрую прачечную самообслуживания или в доме отдыха есть собственная стиральная машина?
Совет 2: Как найти правильное место для вашего загородного дома или дачи на берегу у моря при покупке недвижимости в Германии
Недвижимость для отдыха, которую вы хотите купить, должна быть легко доступна, даже если она находится вдали от шума и суеты. Если вы хотите сдать дом в аренду, расположение в популярном районе отдыха, конечно же, является преимуществом. Если вы хотите регулярно использовать недвижимость в качестве дома для выходных или даже зарегистрировать свой второй дом в собственном доме для отдыха и вы цените хорошую инфраструктуру. Это означает, что магазины, медицинские кабинеты и места проведения досуга должны находиться поблизости.
В идеале, пляж и магазины находятся рядом с домом для отдыха. Однако значительно более высокие цены можно ожидать и в популярных курортных регионах. Если вы умеете идти на компромиссы, вам следует блистать специальным оборудованием: современный камин или сауна увеличивают круглогодичную отдачу от ваших капиталовложений.
Совет 3: Перед покупкой проверьте качество сборки-постройки
В общем, отнеситесь к качеству строительства критически и максимально профессионально. Если вы хотите купить дом для отдыха в Португалии, Испании или Италии, вам обязательно нужно заранее попросить агента по недвижимости показать вам разрешение на строительство и свидетельство о пригодности для проживания. В худшем случае, если этих документов нет, здание, возможно, придется снести. Также убедитесь, что земельный кадастр содержит полные доказательства всех предыдущих владельцев желаемой недвижимости.
Посетите желаемую недвижимость не только с маклером, но и с геодезистом или архитектором. В каком структурном состоянии находится имущество? Сколько стоит модернизация или переоборудование? Недвижимость для отдыха также необходимо обслуживать или ремонтировать с точки зрения энергоэффективности, особенно если вы хотите использовать ее позже в качестве дома пенсионного возраста. Квартиры для отдыха обычно представляют собой кондоминиумы. Поговорите с ответственным администратором и проверьте, экономно ли действует сообщество владельцев.
Совет 4 : При покупке дома для отпуска: учитывайте региональные ценовые тенденции
Цены на дома для отдыха сильно различаются от региона к региону. Понятно, что низких цен в популярных туристических регионах ждать не приходится. В целом дома для отдыха вдали от туристических достопримечательностей значительно дешевле. Однако, если локация менее привлекательна, придется считаться с тем, что сдавать ее отдыхающим станет сложнее.
В Германии дома для отдыха на островах Балтийского моря, таких как Рюген или Зюльт, так же популярны, как, например, на озере Тегернзее, и соответственно дороги. С другой стороны, если хорошенько поискать, можно найти выгодное предложение на материковом побережье в Мекленбурге-Передней Померании, где все еще есть выход к морю.
Кроме того, прежде чем покупать недвижимость, вы должны получить полное представление о соответствующем рынке.Например в Испании цены на недвижимость в последние годы не изменились, а в некоторых случаях даже упали. В настоящее время здесь представлен широкий спектр объектов. Напротив, недвижимость на озере Гарда в Италии стала дороже. Во Франции цены на недвижимость также продолжают расти, особенно в Страсбурге, в то время как на Лазурном берегу и в Париже они уже много лет остаются неизменно высокими. Если вы покупаете здесь дом или квартиру, вряд ли стоит ожидать падения стоимости в обозримом будущем.
Если вы ищете более дешевый способ купить дом для отдыха, стоит обратить внимание на страны Восточной Европы. Это определенно дешевле, чем в таких странах, как Швеция, Голландия, Дания или Бельгия. Потому что туристическая инфраструктура там еще развивается. Если повезет, вы можете заключить здесь сделку, которая принесет хорошую прибыль в будущем, поскольку регион становится популярным туристическим направлением, и цены соответственно растут. Мы также предлагаем инвестиционную недвижимость в Польше, как у моря так и у озер.
Совет 5: Рассчитайте услуги по техническому обслуживанию и ремонту при покупке недвижимости в Германии
Заранее уточните, кто будет присматривать за вашей недвижимостью в ваше отсутствие. Кто занимается ремонтом и зимним обслуживанием? Кто правильно проветривает, обогревает и поддерживает сад в порядке для вас? Кто управляет арендой на время отпуска, встречает отдыхающих в их отсутствие и занимается формальностями на месте?
Совет 6: Как финансировать собственный загородный дом
Вы никогда не должны покупать загородный дом без предварительной организации финансирования. Абсолютно необходимо знать: Сколько капитала мне нужно, чтобы купить дом для отдыха? Какой дом я могу себе позволить? Проверьте свои доходы и расходы, цену покупки, а также вспомогательные и эксплуатационные расходы на недвижимость. Можно ли постоянно владеть недвижимостью?
Цена покупки плюс дополнительные расходы на строительство, доход от аренды и финансирование должны совпадать. Здесь также необходимо учитывать дополнительные расходы на техническое обслуживание и администрирование, а также потерю арендной платы. После расчета своих возможностей уточните, какая сумма кредита вам нужна. С онлайн-калькуляторами кредита вы можете получить первоначальный обзор размера суммы кредита и взносов. Для этого вам необходима такая информация, как срок, процентная ставка, фиксированная процентная ставка и сумма финансирования. Затем вы можете уточнить в банке, может ли сумма быть предоставлена вам. Если существующий договор домашних сбережений в банке еще не готов к распределению, вы можете перекрыть этот период предварительным финансированием.
Если вы хотите купить загородный дом, вам обычно следует рассчитать 40-50% собственного капитала, включая вашу собственную недвижимость в Германии или другие активы. Недостающий остаток лучше всего покрыть за счет ипотечного кредита и сберегательного контракта. Он гарантирует низкие проценты по долгосрочным кредитам по всей Европе и защищает от колебаний процентных ставок за рубежом.
Совет 7: Вы должны обратить внимание на это в договоре купли-продажи
Разные страны, разные обычаи: в зависимости от местоположения вашего будущего дома для отдыха к договору купли-продажи применяются разные правила. В Италии важно подать заявление на получение налогового номера в местную налоговую инспекцию до совершения покупки, так как он должен быть указан в договоре купли-продажи, а также является обязательным условием для открытия счета. Кроме того, в южноевропейских странах и во Франции распространен предварительный договор, при заключении которого покупатель вносит первоначальный взнос до 30 процентов. Этот предварительный договор уже имеет обязательную силу во Франции, Италии и Испании, в Португалии только в том случае, если подписи нотариально заверены. Однако смена собственника происходит только через договор с нотариусом. Затем также оплачивается оставшаяся покупная цена.
В Австрии для покупки недвижимости необходимо разрешение органа управления наземным движением иностранцев соответствующего правительства земли ( в Австрии мы тоже можем вам помочь приобрести недвижимость ). Он должен быть доступен до перехода права собственности или до регистрации залога (ипотеки). В остальном процесс покупки работает как в Германии.
Совет 8: Как сэкономить на налогах с собственным загородным домом
Если дом для отдыха покупается для сдачи его в аренду в течение не менее 75 процентов обычного времени, владелец может заявить все расходы как расходы, связанные с доходом, или коммерческие расходы для целей налогообложения. Вы компенсируете убытки за счет другого положительного дохода и, таким образом, экономите на налогах. Местная туристическая ассоциация знает, сколько это недель или месяцев в году. Если вы частично используете свой дом для отпуска, а частично сдаете его в аренду, вы можете потребовать пропорционального налогового вычета на расходы по аренде. Вы должны доказать налоговой инспекции, что вы хотите зарабатывать деньги на аренде в долгосрочной перспективе с помощью прогноза прибыли в течение 30 лет.
Пример расчетов при покупке недвижимости в Германии для сдачи туристам.
Вы покупаете дом для отдыха за 150 000 евро (не считая земельной доли). Обычно вы списываете расходы, растянутые на 50 лет по годовой ставке 2 процента, в данном случае 3000 евро. Существуют также расходы на финансирование, например, 4,5 процента годовых по предполагаемому кредиту в размере 120 000 евро, то есть 5 400 евро. Если вы начинаете с дохода от аренды в 6000 евро в год, вы уже в минусе с 2400 евро. С административными расходами и налогом на имущество, а также другими пошлинами и расходами вы быстро получаете налоговый убыток в размере около 4000 евро, который вы компенсируете за счет других доходов. Например, вы можете сэкономить (в зависимости от вашей индивидуальной налоговой ставки) 1200 или 1800 евро в год на налогах.
«Важно, чтобы вы получали прибыль от аренды в долгосрочной перспективе. Если в приведенном выше примере процентные ставки продолжат падать через несколько лет (или даже полностью исчезнут) и если также возможен рост арендной платы, вы получите излишки, с которых вам придется платить налог», — говорит Вольфганг Вавро из Немецкой ассоциации. налоговых консультантов.
Как видите покупка дома в курортной местности имеет свои нюансы и поэтому покупку в таких случаях лучше доверить специалистам ,которые вам помогут правильно выбрать нужную загородную недвижимость в туристическом регионе.
Ведь при покупке недвижимости в Германии вы должны учитывать много факторов, которые в будущем могут сыграть решающую роль для доходности вашего курортного дома.