Риэлтор в Германии при поиске недвижимости, это может быть выгодная инвестиция, ведь многие обращаются к риэлтору ( маклеру ) в Германии. Он может помочь найти нужный участок земли, дом или квартиру.
Быстро к содержанию
-Как найти подходящего риэлтора ( маклера )?
-Риэлторское ( маклерское ) соглашение
-Комиссия риэлтора для покупки квартир и домов на одну семью
-Разделяется ли также комиссия маклера для домов на две семьи или многоквартирных домов?
-Избегайте двойных комиссионных выплат
-Покупка недвижимости с агентом: договаривайтесь!
Как найти подходящего риэлтора?
Тем не менее, вы должны тщательно выбирать своего брокера ( маклера ). Чтобы быть уверенным, используйте различные источники. Надежного посредника, возможно, назовут ваши друзья и знакомые, ваш юрист или налоговый консультант. Помимо персональных рекомендаций, вы можете получить дополнительную информацию и отзывы из Интернета. Не торопитесь и выбирайте своего брокера с умом. Следующие пункты помогут вам правильно оценить потенциального риэлтора в Германии:
Брокерское ( маклерское ) соглашение
«Закон о распределении риэлторских расходов при продаже квартир и домов на одну семью» предусматривает, что требуется договор о риэлторских ( маклерских ) услугах в текстовой форме. В отличие от письменной формы, договаривающиеся стороны не должны подписывать от руки, достаточно электронной почты. Контракт должен включать в себя, среди прочего, следующие пункты:
-Данные об имуществе, например, требуемый размер, количество комнат, специальное оборудование
-Срок действия контракта
-Размер комиссии и срок оплаты
-Сфера деятельности риэлтора ( маклера ) в Германии
Убедитесь, что вы непреднамеренно не даете риэлтору в Германии единоличный мандат. Когда вы делаете это, вы привязаны к этому одному риэлтору. Это может ограничить ваше пространство для маневра. Поиск недвижимости через риэлтора на единоличной основе имеет то преимущество, что поставщик обязан действовать в соответствии с вашими условиями. Но это также означает, что вы привязаны исключительно к этому брокеру в течение определенного периода времени.
При поиске земельного участка ориентировочным сроком является шесть-восемь месяцев. Для более сложного поиска недвижимости также может подойти срок действия контракта в один год. В течение этого времени если вы найдёте недвижимость своей мечты в портфеле конкурентов , то по любому останетесь связанными договором о риэлторском обслуживании.
Комиссия риэлтора для квартир и домов на одну семью в Германии
При поиске недвижимости через риэлтора-маклера в случае успеха взимается комиссия, которая добавляется к дополнительным расходам на покупку. В случае маклерских договоров от 23 декабря 2020 г. комиссия больше не оплачивается покупателем в полном объеме. Первоначально порядковый принцип должен распространяться на маклерскую комиссию при покупке недвижимости, как это известно из посреднических услуг по аренде квартир. От этого отказались в ходе законодательного процесса в пользу введенного теперь правила, согласно которому можно переносить максимум 50% затрат.
Новый «Закон о распределении брокерских расходов при продаже квартир и домов на одну семью» (§§ 656a – 656d BGB) регулирует, что частные покупатели платят максимум половину комиссии. Это должно успокоить или уменьшить расходы покупателя. Крайне важно, чтобы вы, как покупатель, купили дом или квартиру как частное лицо, то есть использовали недвижимость самостоятельно или сдали ее в аренду для выхода на пенсию или в качестве инвестиции.
Разделение не распространяется на приобретение незастроенной недвижимости, коммерческой недвижимости или сдаваемого в аренду многоквартирного дома. В принципе, брокерское вознаграждение является предметом переговоров. Размер комиссии риэлтора в Германии не регулируется единообразно и различается в некоторых федеральных землях.
Возможны следующие варианты брокерских комиссий
Комиссия делится, если…
-Найм продавца и покупателя у одного и того же брокера: Брокер работает как для продавца, так и для потенциального покупателя на основе двух брокерских договоров. Тогда он может только требовать комиссии с обеих сторон в равных долях.
-Продавец поручает брокеру разделить комиссию: даже если брокер работает только на продавца в соответствии с договором о посредничестве, могут быть договоренности о том, что половина комиссии передается покупателю. Покупатель не обязан платить до тех пор, пока продавец не продемонстрирует, что он оплатил свою часть.
Комиссия не делится, если…
-продавец нанимает брокера без участия в комиссионных: продавец заключает с брокером договор о брокерских услугах, в соответствии с которым брокер должен только представлять интересы продавца. Продавец оплачивает комиссию самостоятельно. Этот вариант довольно редок и используется, когда у продавца возникают проблемы с продажей своей собственности.
-покупатель нанимает брокера: Потенциальный покупатель нанимает брокера для поиска подходящей недвижимости. При заключении договора купли-продажи комиссию брокеру платит только покупатель. Условием является то, что посреднику еще не было предоставлен обьект до получения поискового запроса.
Брокерский договор должен быть зафиксирован в письменной форме (достаточно электронной почты). Если продавец заключил договор с риэлтором, покупатель может проверить его, прежде чем участвовать в брокерских расходах.
Закон о брокерских комиссиях применяется только к частной покупке домов на одну семью, квартир, таунхаусов ( рядных домов ) или двухквартирных домов.
Размер комиссии риэлтора в Германии
До сих пор нет четкого представления о том, какой будет «нормальная рыночная» сумма комиссии, когда новый закон вступит в силу. Он может составлять от двух до четырех процентов от покупной цены для каждой стороны. Фиксируется, что обе стороны платят комиссию в одинаковом размере.
Диапазон брокерской комиссии (общая) пока колеблется от 4,76% в некоторых регионах Нижней Саксонии до наиболее распространенных 7,14% (Баден-Вюртемберг, Бавария, Берлин, Бранденбург, части Нижней Саксонии, Северный Рейн-Вестфалия, Рейнланд- Пфальц, Саар, Саксония, Саксония-Анхальт, Шлезвиг-Гольштейн, Тюрингия). В Бремене, Гессене и Мекленбурге-Передней Померании этот показатель составляет 5,95%, а в Гамбурге – 6,25%.
Комиссия риэлтора за посредничество в аренде квартир
Принцип заказа действует для посредничества в аренде квартир с июня 2015 года. Соответственно, брокерское вознаграждение несет только тот, кто нанял риэлтора-маклера. При сдаче в аренду обычно взимается брокерская комиссия в размере не более двух чистых арендных ставок плюс НДС.
Разделяется ли также комиссия риэлтора для домов на две семьи или многоквартирных домов?
Новое положение о риэлторской-маклерской комиссии распространяется только на продажу домов на одну семью (также с отдельными квартирами) и квартир. Если вы хотите купить дом на две или несколько семей, комиссию риэлтора-маклера можно обсудить свободно. Это означает, что в этих случаях комиссия брокера может быть оплачена только покупателем, даже если продавец нанял риэлтора для продажы.
Комиссия риэлтора ( маклера ) входит в состав дополнительных расходов на покупку
Риэлторские расходы подпадают под дополнительные расходы на покупку, которые в Германии могут варьироваться в зависимости от федеральной земли. Они состоят из налога на передачу недвижимости (от 3,5 до 6,5% от покупной цены), нотариальных и земельных регистрационных расходов (около двух процентов от покупной цены) и комиссии брокера (50% комиссии местного риэлтора-маклера).
Риэлтор в Германии предоставил свои договорные услуги, когда был подписан договор купли-продажи, и этот договор был заключен благодаря усилиям риэлтора. Поэтому комиссия обычно уплачивается после подписания нотариального договора.
В некоторых случаях комиссия не взимается, если вы организуете поиск недвижимости через риэлторов. Это всегда применимо, когда риэлтор в Германии:
Владелец или
Администратор
предлагаемого объекта.
Избегайте двойных комиссионных выплат
В частности, в мегаполисах может иметь смысл использовать различные брокерские конторы, чтобы увидеть как можно больше объектов на рынке. Однако поиск недвижимости через нескольких брокеров имеет свои подводные камни: возможно, что несколько брокеров предложат вам одну и ту же недвижимость.
Если вы уже получили синопсис от другого поставщика или даже просмотрели его, сообщите об этом новому риэлтору-маклеру. Если вы позволите ему продолжить работу и купить недвижимость позже, не исключено, что оба агента могут потребовать от вас согласованную комиссию. Вы можете избежать этой ситуации, активно решая вопрос с комиссией. Например, можно было бы заключить соглашение о возмещении убытков или соглашение о распределении комиссионных между поставщиками.
Покупка недвижимости с агентом: договаривайтесь!
Местная комиссия за покупку недвижимости через агента не является законом. Имеет смысл договориться с брокером о сумме брокерского вознаграждения, которое необходимо заплатить. Особенно с объектами, которые трудно продать, у вас есть шанс уменьшить платежи в брокерскую контору. Вполне возможны скидки в несколько процентных пунктов. Конечно, это всегда зависит от ситуации на местном рынке.
Держите комиссию низкой
После поиска недвижимости через риэлтора согласованная цена покупки имеет решающее значение для расчета комиссионного требования. Непредвиденные расходы на покупку, такие как нотариальные и земельные кадастровые сборы, а также расходы на финансирование недвижимости, не включены.
Если вы хотите приобрести различные предметы интерьера, такие как оборудованная кухня, красивая лампа для гостиной или впоследствии встроенная сауна, в некоторых случаях имеет смысл заключить отдельный договор купли-продажи. Если вы покупаете эти вещи по отдельности, покупная цена на недвижимость снижается, а также ниже комиссионные риэлтору.
Риэлтор в Германии, эта также не просто работа, а образ жизни. Ведь хороший риэлтор в Германии сможет всегда найти для вас то, что вы хотите купить, а плохой маклер-риэлтор будет вам подсовывать объекты, которые долго уже стоят в продаже. Поэтому, если вы обратитесь в наше агентство недвижимости в Германии, то вы, с нашей помощью, обязательно найдете то что вы ищете.